2021年1-5月统计局数据点评：需求强势与补库偏弱仍是核心特征

　　事件描述

    　　2021 年6 月16 日，统计局发布2021 年1-5 月全国房地产开发投资和销售等数据。

    　　事件评论

    　　销售可比增速维持相对高位，储蓄搬家继续支撑需求强势。2021 年1-5 月全国商品房销售额、销售面积分别+52.4%和+36.3%（较2019 同期分别+36.2%和+19.6%）；其中5 月商品房销售额、销售面积分别同比+17.5%、+9.1%（较2019年同期分别+34.0%、+19.7%），销售均价同比+7.6%，基数效应导致单月增速自然回落，但较2019 年增速仍维持相对高位，与百强房企和重点城市等数据互相印证。尽管房地产贷款集中度要求下，按揭发放对购买力的支撑近期明显回落（居民中长贷同比少增），但房价上涨背景下居民端储蓄迁移仍在延续，且边际贡献逐步加大，预计全年销量仍可维持大个位数增长，销售额可维持双位数增长。

    　　补库存强度仍偏弱，供地约束并未改变。2021 年1-5 月新开工面积+6.9%（较2019同期-6.8%），其中5 月新开工面积同降6.1%，开工延续偏弱走势，此前拿地下降对开工构成边际约束，更重要的是，房企控风险环境下规模增长预期降低，也倾向于优先去化存量（前几年大量开工导致库存绝对量并不低），“中性开工”可能是更普遍选择（开工绝对量与销售量大体相当）。1-5 月土地购置面积、土地成交价款分别同比-7.5%、-20.5%，其中5 月同比增速分别为-31.6%、-0.3%，广义补库存力度也相对偏弱，但主要是供地约束所致，房企拿地热情并未明显下降，成交率和溢价率是侧面佐证。1-5 月竣工面积+16.4%（较2019 同期+3.3%），其中5 月竣工面积同增10.1%（较2019 同期同增17.0%），迟到的竣工正逐步兑现。

    　　投资增速边际趋缓但仍维持高位，行业资金链并不紧张。1-5 月房地产开发投资+18.3%（较2019 年同期+17.9%），其中5 月+9.8%（较2019 同期+18.7%），虽增速边际回落但仍维持相对高位，主要得益于复工较强且PPI 明显上行，预计后续投资仍将维持强势。5 月房地产开发资金来源+14.0%（较2019 年同期+25.4%），其中定金及预收款+34.4%，个人按揭贷款+4.3%，与“储蓄搬家是购买力核心支撑因素”的观点相印证；国内贷款-7.3%，与开工偏弱有关，也反映房企融资环境偏紧；此外，资金来源增速仍明显高于开发投资，反映行业资金链并不紧张。

    　　寻找确定性阿尔法，重视四条结构性线索：1）增量向存量切换，重视“开发有效率+运营有能力”的类资管型房企；2）增量市场仍足够大，具备优质土储和竞争优势的腰部龙头仍具备成长机会；3）具备降风险能力的改善型房企，融资成本下降将带来业绩和估值双击；4）稳健增长和高股息的蓝筹房企。

    　　风险提示

    　　1. 信贷约束对需求的影响超过预期；

    　　2. 政策压力边际加大。