张江高科(600895)公司研究报告：张江科学城开发主体 创投蓬勃发展

　　投资要点：

    　　公司是张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司。

    　　公司通过打造全生命周期空间载体，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业品线空间载体。通过布局全产业链的投资基金，发挥国企创投功能，以直投+基金的方式，带动市场资源助推企业发展。通过提供无限链接的创新服务，汇聚创新资源，全力打造张江科学城的创新生态圈。张江科学城2020年集成电路产业营收规模达到1285.40 亿元，占到全国14.5%的比重。公司深耕的上海集成电路设计产业园、张江中区城市副中心、张江西北片城市更新区等三个重点区域，自持物业面积160 万方，在建、待建总面积270 万方（不含西北区已有建筑物二次更新开发项目）。

    　　公司构建六方面核心竞争力。1）可持续发展的物理空间优势；2）产业集群的禀赋优势；3）运作产业投资的增值服务优势；4）银企合作、投贷联动的金融资源优势；5）对接多层次资本市场的通道优势；6）整合公共平台资源的集成优势。

    　　公司以房产租售为主，创投蓬勃发展。公司主营业务类型包括房产销售收入、租赁收入、其他业务收入。随着园区大量优质的科创类公司的聚集，公司的创投业务也蓬勃发展起来。2020 年，公司投资净收益23.1 亿元，营业利润25.58 亿元，投资净收益占营业利润比例快速攀升至90.37%。截止2020 年末，公司直接股权投资和专业投资公司总规模已达到115.9 亿元。

    　　2020 年，公司一是加强直投力度。2020 年度已完成投资立项项目14 个，跟踪储备项目约80 个，出资总额2.1 亿元。2020 年，投资企业发展迅猛，如赛赫智能、云从科技等项目拟申报IPO，华勤通讯完成了新一轮融资，微电子装备、恒泰柯、锐翌生物、华景等项目正实施新一轮融资。二是加强基金投资。参与发起设立元界智能基金、芯火基金、火山石基金和创伴基金；通过二级市场减持复旦张江，磐石葆霖基金完成清算注销。特别是张江燧锋基金开始正式运作。三是加强895 创业营的孵化力度。截至2020 年末，公司整体运营孵化面积达6.9 万方，在孵企业234 家。

    　　合理价值区间为17.40-21.75 元，首次覆盖给予“优于大市”评级。我们预计公司2021-2023 年EPS 分别为0.87 元、0.88 元、0.92 元。考虑到公司是张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，给予公司2021 年20-25 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为17.40-21.75 元，对应2021 年动态PB 为2.30-2.87 倍，首次覆盖给予“优于大市”评级。

    　　风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。