房地产行业4月观察:强投资、中销售、弱开工将延续至年底

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/白淑媛/单戈 日期:2021-05-17

  本报告导读:

      我们在2020 年度策略报告中提出“强投资、中销售、弱开工”的全年楼市格局,目前从市场环境来看将得到验证,后续市场的焦点在土地市场上,以反映2022 年预期。

      摘要:

      投资强在建设 和竣工端,销售前高后低但整体量价齐升,开工由于土储不够进入负增长区间,这个格局得到验证,预计还将持续至年末。

      去除2020 年同期因为疫情停工停售的影响,4 月开始,楼市进入常规化阶段,因此,4 月单月开发投资额同比+13.7%,销售金额同比+32.5%,和新开工面积同比-9.3%,能够反映三个指标在全年格局上的定调。需要注意的是房价上涨趋势,按照当前供需结构(而非金融关系,此前报告反复强调过),价格所隐含的经济后周期,依然处于上行通道,不排除房价上涨会加速。

      居民按揭贷款额度不会影响未来楼市走势,当前楼市更反映经济上的供需关系、而非金融上的量价同步问题,也即,即便收紧贷款额度,以目前土地供给情况,楼市也将处于上行通道。年初银行集中度开始调控对居民购房贷款的总额度,但从前4 个月表现来看,出现了明显超预期的对购房信贷投放。若政策严格执行,则在接下来会出现比较严重的额度不足,以此做逻辑外推,可以得出对楼市需求端会出现较大的压力。从历史来看,无论是按揭额度还是利率对于楼市的需求,均没有任何影响,尤其是在当前供给不足和经济后周期需求爆发同时存在的情况下。无论牛市还是熊市,居民按揭贷款额度投放都很稳定,也即,按揭额度较少会影响开发商回款,但并不会影响居民购房。

      2021 年楼市格局基本确立,而土地市场将影响2022 年走势,若投放力度持续较低,则2022 年将延续2021 年的上行趋势,对中央调控带来负面影响。由于供需两弱的楼市行情最早出现在2022 年年底,但在此期间,土地供需矛盾将持续存在,以目前同比负增长的土地供给来看,将对楼市供给端带来严重冲击,叠加2018 年后持续的信贷刺激带来的经济回暖,供需关系正在恶化,目前房企高价拿地背后的原因也在于此。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,同时推荐物业板块,受益招商积余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业;二手房中介方面,受益我爱我家。

      风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。