地产需求韧性的人口视角:被低估的城镇化和流动人口

类别:行业 机构:长江证券股份有限公司 研究员:刘义/袁佳楠/薛梦莹/宋子逸 日期:2021-05-13

  城镇化率与家庭小型化速度大幅高于预期是近年需求韧性的根本城镇化率与家庭小型化速度大幅高于预期是近年需求韧性的根本。从金融视角去看,最近几年需求韧性的根源在于储蓄搬家引致的购买力坚挺。但从人口视角去看,近年需求韧性的根源在于城镇化率和家庭小型化速度大幅高于预期(尤其是前者),此前低估的城镇化率导致市场对地产需求中枢存在系统性低估;按照统计局过往数据,2020 年城镇化率的合理预期在61.60%左右,而实际城镇化率高达63.89%,低估约2.29pct,这意味着什么?意味着3200 万人口,超过10 亿平米的住房需求,这样才能更好的理解为什么销售总是好于预期。展望未来,中短期内,快速城镇化人口的潜在买房需求可能还在释放,只要利率中枢不大幅上行,需求韧性仍可以延续;中长期内,城镇化降速背景下,需求中枢下行压力在加大,未来十年的城镇化速度,将主要取决于降低“城镇化成本”(生活、教育、医疗等)的进展;此外,庞大的流动人口未来“市民化”也可提供增量住房需求。

      “纺锤形”年龄结构下,养老地产与“高性价比”住房或有更多机会“纺锤形”年龄结构趋势下,养老地产与“高性价比”住房或有更多机会。"全面两孩政策"过往确有一定成效(新生儿二孩占比由2013 年的30%提升至2017 年的50%),但受育儿成本上行等影响,其效应边际钝化,2020 年育龄妇女总和生育率仅1.3,新生儿数量创历史新低,未来人口增速或将逐步放缓。年龄结构呈现典型“纺锤形”布局,过去10 年65 岁及以上老年人口占比提升4.63pct 至13.50%,且老龄化趋势仍将持续加剧,养老地产或逐渐走上舞台;15-64 岁劳动力人口占比有较大幅度下行,适龄购房者负担将有所提升,“高性价比”或仍为购房首选。

      巨量流动人口带来较大潜在需求,东部强省仍为“兵家必争”之地巨量流动人口带来较大潜在需求,东部强省仍将为房企的“兵家必争”之地。高达3.76亿的流动人口带来巨大潜在需求,尽管城镇化率提升的速度将放缓,但流向城镇的流动人口(3.31 亿)仍将为房地产市场带来潜在支撑,其中,2.49 亿乡村流入人口更是提供了巨大的刚需储备,将伴随“市民化”进程逐步释放。2020 年省内流动人口占总流动人口比重较2010 年提升5.63pct 至66.78%,相较“跨省闯荡”,“家门口的好城市”或为更多居民择业生活的选择,各省经济发达城市(尤其单核省会城市)或仍有不错的前景。

      跨省流动方面,经济发达的东部强省仍为首选,广东、浙江、江苏等省份竞争优势持续强化,人口持续净流入;叠加其较强的教育资源与人才储备,以及较高的适龄劳动力人口占比,东部强省仍将为房企的“兵家必争”之地。

      风险提示

      1. 城镇化率提升速率迅速放缓;

      2. 适龄购房者占比下降影响购房需求。