金地集团(600383)：扣非后业绩相对可观 长期价值持续凸显

　　事件描述

    　　2021Q1 公司实现营收73.3 亿（-0.1%），实现归母净利5.6 亿（-56.3%），扣非后归母净利5.3 亿（+61.7%）。

    　　事件评论

    　　期间费率提升、投资收益及公允价值变动收益减少等因素干扰业绩，扣非后业绩仍相对可观。2021Q1 金地集团实现营收73.3 亿（-0.1%），实现归母净利5.6 亿（-56.3%），扣非后归母净利5.3 亿（+61.7%）。公司扣非后归母净利高增，主因2020Q1 资产处置收益基数较高（公司将深圳金地工业区的投资性房地产及固定资产全部移交城市更新实施主体，贡献2020Q1 归母净利约8 亿）。归母净利降幅明显大于营收，主因综合毛利率同降1.1pct 至31.8%，销管费率分别同增2.1pct、3.4pct 至6.5%、13.4%，投资净收益同降27.6%至7.3 亿，公允价值变动净收益降至0.06 亿（去年同期为5.6 亿）；虽税金及附加率同降2.3pct 至6.3%，所得税率同降11.0pct 至12.8%，对归母净利负增长难有较大提振作用。

    　　销售进取，补库存审时度势。公司2021Q1 表内地产开发业务结算收入48.6 亿，结算面积28.5 万方，结算均价17061.4 元/方，Q1 资源结算量全年占比较低。

    　　2021Q1 公司实现销售金额686.5 亿（+143.4% ）， 销售面积297.8 万平（+133.6%），销售均价23052 元/方（+4.2%）；2021Q1 拿地22 宗，拿地金额174.4 亿（+65%），拿地面积302.3 万平（+102%），拿地均价5769 元/方（-18.3%），楼面价下降主因22 城集中供地影响下公司拿地城市布局有所下沉，拿地面积/销售面积=102%，土地市场热度偏高背景下，公司投资强度相对中性。

    　　2021Q1 公司新开工288.5 万平（+13.6%），绝对量小于销售面积，竣工面积120.3万平（+44.3%），开工力度相对保守。

    　　投资建议：扣非后业绩相对可观，长期价值持续凸显。公司开发业务综合竞争力相对领先，拿地和销售等前端经营层面均较为进取，且有能力做好规模和盈利的平衡，在控制风险的前提下“积极作为”显然是更优选择；“业绩+股息”可确保双位数底线回报， 物业隐含价值也较大。预计2021-2023 年归母净利114.6/121.5/131.5 亿，增速10%/6%/8%，对应P/E 4.6/4.4/4.0X，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1. 开发业务结算毛利率大幅下降；

    　　2. 投资收益大幅下降；

    　　3. 少数股东损益占比提升。