金地集团(600383)：长期稳健穿越周期 首次给出销售目标展露信心

　　近日金地集团公布2020 年度业绩，公司实现营业收入839.82 亿元，同比上升32.4%；公司实现归属于上市公司股东的净利润104 亿元，同比增长3.2%。

    　　税后毛利率下降和投资收益下滑拖累盈利能力，控费能力增强。公司营收高增长32.4%，驱动力来自于开发主业和物业服务，二者收入分别同比增长31%和33.2%。结算收入增长来自于结算单价增长和结算面积提高。公司布局更聚焦于盈利能力强的一二线城市，因此毛利率和净利润率一直强于A 股可比公司。但2020 年公司盈利能力亦跟随大市下滑，净利润率18.2%，同比下滑6.2pct。仍高于考虑土增税后的税后毛利率和投资收益下降是拖累净利润率的主要因素。公司销售和管理费用率同比下降1.9pct 至7.6%，体现公司较强的管理和控费能力。

    　　继续依靠主业增长，2021 年销售目标剑指2800 亿，隐含增速15%。2020 年实现销售收入2426.8 亿，同比增长15.2%；其中销售面积1194.8 万平，同比增长10.7%；销售均价2 万元/平米，同比增长4.1%。2021 年公司销售目标2800 亿，隐含增速15.4%，增速基本与2019 年持平。优质土储是公司销售高增长的前提条件，截至 2020 年末，公司已布局全国 70 个城市，总土地储备约 6036 万平方米，其中一二线城市占比约为 71.2%。近十几年来公司首次将销售目标写入年报，体现公司对土储质量、城市市场的熟悉程度和信心。

    　　债务结构合理，融资成本低位。公司“三道红线”所涉及的债务指标均处于绿档。且有息负债期限结构良好，长期和短期有息负债分别占比63.3%和36.7%。因此公司整体平均融资成本4.74%，处于行业绝对低位。资金成本优势有望在较长时间内延续。较低的资金成本也将助力公司盈利能力跑赢同业。

    　　金地物业精品优质、满意度连续9 年全国第一。公司旗下金地物业创始与1993 年，当前在管面积突破2.7 亿平，实现营业收入40.8 亿元，同比增长33.2%。客户满意度97%位于行业前列。同时外拓能力突出，新增外拓面积超过6700 万平。物业服务品质强，2011-2020 连续10 年位列物业服务百强品牌价值榜单第2 名。我们预计公司将继续全方位、多业态培养物业业务能力，持续贡献业绩。持有型物业聚焦一二线城市核心区位，2020 年末已开业项目160 万平方米，租金收入约15 亿元，尚未开业项目合计250 万平方米。

    　　盈利预测及投资评级：我们预计公司2021-2023 年归母净利润分别为127 亿元、150.5 亿元、178.3 亿元，对应EPS 分别为2.8、3.3 和4 元。当前股价对应2021-2023 年PE 值分别为4.2、3.6 和3 倍。给予“强烈推荐”评级。

    　　风险提示：公司销售不及预期、盈利能力超预期下滑