万科A(000002):回归绿档 迎接毛利率挑战

类别:公司 机构:长江证券股份有限公司 研究员:刘义/薛梦莹/袁佳楠/宋子逸 日期:2021-04-23

  事件描述

      2021Q1 公司实现营收622.6 亿(+30.3%),归母净利12.9 亿(+3.4%),扣非后归母净利11.6 亿(+13.8%),归母净利润率2.1%(-0.5pct)。

      事件评论

      21Q1 毛利率明显下降,业绩平稳增长主要得益于结算高增和投资收益增加。

      2021Q1 公司营收同比大增30.3%,主因开发业务结算量价分别同增18.5%、13.6%;但综合毛利率同比下降10.9pct 至20.4%,导致归母净利同比仅增长3.4%;其他方面,毛利率下降引致税金及附加率相应下降4.3pct,收入高增引致期间费用率下降2.4pct。截至2020Q1,公司预收款项6824.8 亿(+8.0%),预收账款/年化结算收入=1.57X,有效保障后期结算,尽管全年毛利率仍面临较大压力,但鉴于税费比例的自然下降,以及投资收益的适度增加,预计全年业绩仍可实现平稳过渡。

      销售表现积极,拿地强度仍不高,开竣工表现符合预期。2021Q1 销售额1795 亿(+30.2%),销售面积1104 万方(+24.8%),销售均价1.63 万/方(+4.3%),与行业趋势一致,公司Q1 销售表现积极。2020Q1 新增项目32 个(同增21 个),拿地面积480.6 万方(+100.5%),但“拿地面积/销售面积”仍只有43.5%(+16.4pct),权益比例71%(-9.4pct),拿地强度仍不高,但客观而言,今年Q1土地市场热度较高,审慎拿地并不是坏事。公司2020Q1 新开工804.7 万方(+13.5%),占全年开工计划25.6%;竣工309.9 万方(+27.7%),占全年开工计划的8.6%,开竣工表现符合预期,但开工补库存力度仍不及销售。

      “第二曲线”平稳推进。2020Q1 公司万物云与招商银行达成战略合作,在“住这儿”APP 打造“万物云钱包”;长租公寓Q1 出租率维持在95%以上;万纬物流携手沃尔玛启动产地直采的端到端供应链业务;印力继续盘活商业资产,推进资产证券化创新,成功发行印象3 号资产支持专项计划。

      回归绿档,充裕现金从容应对集中供地。截至2021Q1,公司账面现金1966 亿,资金较为充裕,可从容应对集中供地;净负债率15.5%,现金短债比2.6X(未剔除受限资金),剔除预收款项的资产负债率69.5%,回归“绿档”。

      投资建议:回归绿档,迎接毛利率挑战。公司毛利率快速下降对于当期业绩是重大挑战,但也意味着接近底部区间,后续边际压力有望缓释;万科开发业务竞争力仍相对靠前,第二曲线价值逐步显性化,预计2021-2023 年归母净利437/457/492亿,增速5.2%/4.7%/7.6%,P/E 为7.7/7.4/6.9X,维持“买入”评级。

      风险提示

      1. 拿地投资力度不及预期;

      2. 开发业务毛利率大幅下滑。