招商蛇口(001979)：业绩实现平稳修复 销售完成进度良好

事件描述

    2021 年一季报显示，公司实现营收126.7 亿元（+7.4%），归母净利润6.7 亿元（+24.2%），扣非后归母净利润6.3 亿元（+18.9%）。

    事件评论

    业绩实现平稳释放，全年业绩修复可期。公司2021Q1 营收同比+7.4%，归母净利润和扣非归母净利润同比分别+24.2%、+18.9%，虽然少数股东损益占比同比提升16.4pct 至35.4%，但公司业绩增速仍明显高于营收增速，主要源于毛利率同比提升、投资收益同比增加及期间费用率同比下降：1）公司2021Q1 毛利率为26.3%，同比+0.7pct；2）公司2021Q1 对合联营企业投资收益明显增加，驱动投资收益同比+171.3%至3.9 亿元；3）公司2021Q1 销售费用率、管理费用率、财务费用率分别同比+2pct、-0.8pct、-1.8pct，期间费用率同比下降0.6pct 至11.7%。截至2021Q1 末公司预收/营收=1.17，可结转资源仍有保障，且2021 年计划竣工面积较2020 年实际值+18.6%，毛利率进一步下降空间有限，全年业绩修复可期。

    销售完成进度良好，拿地保持相对积极。公司2021Q1 实现销售金额723 亿元（同比+100.3%），两年平均增长38.1%，销售表现超过行业水平。公司2021 年计划销售目标为3300 亿元，2021Q1 已完成全年销售目标的21.9%，在全年5300 亿元可售货值的保障下完成销售目标可期。公司2021Q1 拿地金额为339 亿元（+56.1%），拿地均价同比+138.7%，主要由于一二线城市布局力度提升；拿地金额/销售金额=46.9%（-13.3pct），拿地强度在行业中仍相对积极，强度下降主要由于分母端显著增长，以及集中供地政策影响下重点城市住宅用地供应量明显下降。

    财务指标安全边际较强，竞争优势向要素市场转化可期。截至2020 年末，公司剔除预收的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为58.8%、28.8%、1.23，均达到“三条红线”要求，截至2021Q1 末财务指标依旧稳健，融资弹性相对占优，且融资成本优势持续巩固，2020 年融资成本下降0.2pct 至4.70%。随着后续土地集中推出，公司的资金优势和融资优势有望在土地市场转化，竞争优势将持续巩固。

    投资建议：利润表压力有所缓解，后续业绩修复可期。公司存量优质资源价值突出，杠杆质量和运营效率有所优化，广义费用控制能力处领先水平；虽然在规模进阶之路上面临一定盈利压力，但考虑到综合竞争优势仍相对靠前，且持有型业务战略目标导向积极，预计后续仍有机会看到边际改善。预计2021-2023 年归母净利润分别为132/146/160 亿元， 分别增长8%/10%/10% ， 市盈率分别为7.2X/6.6X/6.0X，维持“买入”评级。

    风险提示

    1.布局城市房地产调控政策收紧；

    2.核心资源开发进度有不确定性。