招商蛇口(001979)：一季度盈利增速回正 全年销售、拿地料延续积极增长

　　1Q21 业绩符合我们预期

    　　招商蛇口公布1Q21 业绩：营业收入127 亿元，同比增长7%，归母净利润6.7 亿元，同比增长24%，摊薄每股盈利0.05 元。

    　　一季度盈利增速回正但绝对金额仍弱于季节性。公司一季度结算收入同比增长7%，税后毛利率20.2%，较1Q20 下降1.0ppt，较2020 年下降1.5ppt。合联营企业结算增加带动投资收益同比增长171%至3.9 亿元，少数股东损益同比增长191%至3.7 亿元，盈利增速回正至24%，但绝对金额（6.7 亿元）仍低于往年表现（1Q17/1Q18/1Q19 分别为21/58/26 亿元）。

    　　开年融资端优势凸显，财务指标延续稳健。年初至今公司完成两笔超短融和两笔公司债的发行，合计融资50 亿元，发行成本较去年同类型产品稳中有降。一季度末，公司净负债率44%，扣预资产负债率58%，现金短债比1.6 倍，延续财务指标稳健性。

    　　发展趋势

    　　一季度销售增速居行业前列，全年销售额同比料增两成。公司一季度实现合同销售额723 亿元，较1Q20 增长100%，较1Q19 增长91%，处于行业较高水平；合同销售面积314 万平，同比增长112%；对应销售均价23010 元/平方米，同比下降5%。我们预计公司全年在5300 亿元可售货值的支撑下能够完成3300 亿元的销售目标，隐含62%的去化率和19%的同比增速。

    　　开年拿地积极，多元拓储持续发力。公司一季度拿地（月度公告口径）金额同比增长56%至399 亿元，对应拿地强度47%，处于行业高水平，对应楼面均15909 元/平，同比增长139%，主要因一二线城市合计占比超九成。一季度公司通过城市更新、产城融合等方式取得深圳、苏州等城市土储，我们预计未来公司将继续发挥优势，多元化获取资源，在“两集中”供地背景下将延续土储充裕度和行业优势地位。

    　　“十四五”期间重点关注持有型业务布局。公司判断“十四五”

    　　期间是布局存量业务的关键时期，并据此提出“双百战略目标”，即“十四五”期间持有物业达到100 亿元以上营收以及成功开业的商业综合体超过100 座。2021 年公司将继续聚焦持有型业务布局，提升产业园区、商场、写字楼、酒店、公寓等资产的规模体量和经营能力，并积极探索游轮、大健康、会展等业务，我们建议投资者密切关注公司持有型业务进展。

    　　盈利预测与估值

    　　维持盈利预测不变。公司当前股价交易于7.7/6.7 倍2021/2022 年市盈率和64%的NAV 折让。维持跑赢行业评级和目标价13.59 元不变，目标价对应60%的NAV 折让和11%的上行空间。

    　　风险

    　　结算进度及利润率不及预期；主要布局城市调控政策转紧。