招商蛇口(001979)季报点评：业绩平稳增长 销售表现靓丽

　　投资要点

    　　事项：

    　　公司公布2021年一季报，一季度实现营收126.7亿元，同比增长7.4%，归母净利润6.7亿元，同比增长24.2%，对应EPS为0.05元。

    　　平安观点：

    　　业绩稳定增长，未结资源充足。公司一季度营收同比增7.4%，归母净利润同比增24.2%，利润增速高于营收主要因：1）受结算结构变化等影响，毛利率同比升0.7 个百分点至26.3%；2）合联营企业投资收益同比增加2.2 亿元至2.3 亿元；3）受益央企融资优势与管理提效，期内期间费用率同比降0.6 个百分点至11.6%。由于销售高于结算，期末预收款及合同负债合计值较期初上涨16.1%至1522.4 亿元，为未来业绩释放奠定基础。

    　　销售表现靓丽，拿地相对积极。公司一季度实现销售额723 亿元、销售面积314 万平米，分别同比增100%、112%。2021 年公司目标销售3300亿，同比增18.9%，全年可售货值约5300 亿，对应去化率62%。公司一季度新增土储213 万平、总价339 亿元，分别为同期销售面积、销售金额的67.8%、46.9%，低于2020 年全年（130.7%、54.0%）；平均楼面地价15915 元/平，较2020 年全年增长72%，主要因公司重点拓展南京、杭州、苏州等核心城市。

    　　财务状况稳健，维持“绿档”水平。期末公司在手现金758.8 亿元，为一年内到期负债的157.8%，短期偿债压力无忧；净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为32.7%和58.5%，同比分别升0.3 个与1.6 个百分点，三项指标仍符合“三道红线”要求（未剔除永续债影响）。

    　　投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2021-2023年EPS为2.15元、2.46元、2.76元，当前股价对应PE分别为5.7倍、5.0倍、4.4倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企；同时“三道红线”、供地“两集中”等新政下，信贷与土地资源将进一步流向债务良好的优质龙头房企，公司将充分受益；此外物业板块分拆上市且业绩表现良好，有望打开了存量市场业务的新空间，综上我们维持"强烈推荐评级。

    　　风险提示：1）受新冠疫情影响，若后续楼市回暖持续性不足，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。2）2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。