万科A(000002)3月销售数据点评:销售单月同比持续增长 新增拿地权益比例维持高位

类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚/张春娥 日期:2021-04-13

  事件:公司公告3 月经营简况,3 月实现合同销售金额628.4 亿元,同比增长+14.38%,实现合同销售面积429.5 万方,同比增长+13.59%。

      3 月销售金额同比持续增长

      3 月实现合同销售金额628.4 亿元,同比增长+14.38%;实现合同销售面积429.5万方,同比增长+13.59%;对应销售均价14631 元/平米,同比增长+0.69%,较上月降低1720 元/平米。1-3 月累计销售金额1794.7 亿元,同比增长+30.2%;累计销售面积1104.4 万方,同比增长+24.82%,累计销售均价16250 元/平米。

      公司3 月销售金额超预期,以往年同期的销售规模比较,3 月销售金额创历史同期新高; 3 月销售金额较2 月增加176.8 亿元,环比增长39.15%,同比增速较2月降低46.73pct。

      单月新增项目以二线城市为主,集中于珠三角、长三角区域3 月新增项目11 个,权益占比看,100%权益:非100%权益为4:7。总地价口径看,城市能级分布上,二线城市:三线城市=96.7%:3.3%;城市圈分布上,珠三角:长三角:环渤海:中部:西部=32.82%:30.12%:15.30%:8.73%:

      13.03%;城市区域分布上,华南:华东:华北:华中:西北 =32.82%:40.70%:

      4.71%:8.73%:13.03%;单月新增区域以二线城市为主,城市圈分布上以珠三角、长三角区域为主。

      拿地面积同比大幅增长,权益比例高

      3 月单月新增项目占地面积84.8 万方(同比增长+31.27%),新增建面204.9 万方(同比增长+45.42%),总地价132.7 亿元(同比增长+196.28%);对应权益占地面积60.87 万方(同比增长+4.45%)、权益建面147.3 万方(同比增长+17.65%)、权益地价86.93 亿元(同比增长+121.08%)。以建面、价款口径看,单月权益比例分别为71.89%、65.51%。

      拿地力度维持较高,楼面价微升

      3 月单月拿地力度21.12%,权益拿地力度13.83%,较2020 年全年拿地力度、权益拿地力度比较分别为收缩8.92、6.37pct。单月拿地力度虽较2020 年全年有所收缩,但从单月拿地绝对量的同比增速变化看,较2020 年同期有较为积极的变化。3 月新增楼面价为6476 元/平米,较20 年全年整体楼面价略微降低94 元/平米;单月楼面价/销售均价为44.26%,较20 年末提升1.63pct。

      投资建议:公司3 月份单月销售额创历史同期新高。拿地力度仍保持积极,看好本年度推货及销售。我们预计公司21-23 年归母净利润分别为440.89、472.08、516.29 亿元,对应EPS 为3.80、4.06、4.44 元,对应PE 为7.60、7.10 和6.49,维持“买入”评级。

      风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动