房地产行业周报：调控信号频繁释放 三四线土拍热度上涨

　　行业点评

    　　房地产：①一季度热点城市调控持续收紧。4 月8 日住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5 个城市政府负责人，重申房住不炒，要求不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。此前，倪虹分别在今年1 月和2 月份前往深圳、上海、北京调研督导房地产调控工作；3 月又带队赴杭州、无锡、成都、西安、南昌调研督导。

    　　在各地因城施策的同时，住建部的监测督导成为“调控指挥棒”，是今年房地产市场调控的新特征。②一季度土地成交量较去年同增二成，三四线热度上涨。根据中指数据，2021 年1-3 月，全国300 城土地成交5493 宗，同比+14%；成交面积2.1 亿平米，同比+11%；土地出让金9597 亿元，同比+20%；楼面均价2472 元/平米，同比+12%。1-3 月，三四线城市土地成交面积1.34 亿平方米，同比+15%；土地出让金为3550 亿元，同比增长33%；成交楼面均价1523 元/平方米，同比+19%； 土地平均溢价率为20%，较去年同期+6pcts。3 月以来，23 宗高单价地块集中在长三角和珠三角的非重点城市，如绍兴、常州、温州、义乌、衢州、金华、佛山、东莞、常熟、昆山和张家港等。我们认为，由于一二线城市需求和供给的调控同时加大力度，部分开发商开始转向三四线城市；叠加三四线城市房价上涨预期开始升温，导致了当前三四线城市土地市场出现供需两旺的局面。

    　　非房：中环写字楼空置率创历史新高。根据第一太平戴维斯，20Q1 香港整体甲写租金环比下跌3.5%，跌幅小于上季的5.1%；其中，港岛区租金下跌4%，以湾仔/铜锣湾跌幅最大，下跌4.3%；其次是中环，跌3.8%，港岛东跌3.5%。整体空置率自20 年年底的8.3%升至8.9%；其中，港岛区空置率由6.8%升至7.4%，主要由于湾仔/铜锣湾的空置率由8.4%升至9.5%；以及中环空置率在季内从7.3%微升至7.6%，创15 年新高。目前香港办公楼需求恢复仍较缓慢，同时未来2-3 年将会有较大供应量入市，预计未来空置率可能超过10%。

    　　投资建议

    　　当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市的调控对开发商的量价模型影响有限。预计2021 年往后销售利润率将企稳回升，基本面改善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等，本质上是对行业的供给侧改革，整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固，仍可兼顾规模，具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，我们认为 2021 年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万科 A、保利地产等公司；非房重点推荐复兴旅游文化、华润万象生活、中天精装。

    　　风险提示

    　　房地产调控超预期收紧；销售毛利率恢复低于预期