地产行业周报：住建部约谈五城抑炒房 物企经营业绩齐向好

　　本周观点：本周我们对上市物企2020年经营业绩进行梳理，选取总市值排名前20标的。2020年主流物企整体营收同比增长44%，归母净利润同比增长75.8%，较2019年提升2.4个、24.5个百分点；整体毛利率、净利率分别为27.4%、14.6%，较2019年提升2.6个、2.8个百分点。考虑科技赋能持续、利润贡献结构进一步改善，行业短期盈利能力有望维持较高水平。2020年末主流物企整体在管面积同比增长45%，较2019年提升9.1个百分点，合约在管面积比1.74倍，奠定未来确定性增长基础。本周住建部副部长约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通五城政府负责人，要求牢牢把握“房住不炒”定位，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。投资建议方面，当前地产板块估值、股息率仍具吸引力，大盘震荡背景下配置价值依旧凸显。建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业、新城悦服务。

    　　政策环境监测：1）住建部：约谈五城政府会商房地产工作，坚决遏制投机炒房；2）合肥：出台楼市新政，多维度加码调控。

    　　市场运行监测：1）成交环比下降，后续有望维持较高水平。本周（4.4-4.10）新房成交5.6万套，环比降16%，二手房成交1.8万套，环比降19%。4月新房日均成交同比增29.5%。三四月传统销售旺季推盘预计放量，单周成交有望维持较高水平。2）改善型需求占比下降。3月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降8.8pct至67.7%。3）推盘节奏放缓，后续或逐步放量。3.29-4.4重点城市新推房源4958套，环比降30.3%；去化率69%，环比升11pct。三四月传统销售旺季下，房企预计逐步加快推盘节奏。4）库存环比微降，中期面临上行压力。16城取证库存9790万平，环比降1.1%，较2019年末、2020年末分别增9.5%、减8.6%。取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。5）土地成交、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面2853.4万平、成交建面1340.8万平，环比升38%、升76.2%；成交溢价率21%，环比升4.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.1%、22.5%、73.4%，环比分别降8.3pct、降5.3pct、升13.6pct。由于多数城市首次集中供地时间为3月底及4月，短期土地成交量或明显攀升。

    　　资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债91.6亿元、海外发债8.5亿美元，环比减少84亿元、增加4.4亿美元；境内外发行利率处于3.1%-11.5%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行124亿元，环比减少86亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌0.82%，跑赢沪深300（-2.45%）；当前地产板块PE（TTM）8.32倍，估值处于近五年2.46%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华侨城A、金科股份、张江高科，南向资金净流入前三房企为融创服务、融创中国、保利物业。

    　　风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。