房地产土地周报：土地市场热度改善 热门城市限购加码

　　土地供应（2021.3.29-2021.4.4）：百城土地供应建筑面积累计同比下降20.33%本周合计供应357 宗地块；其中住宅用地150 宗，商服用地44 宗，工业用地152 宗，其他用地11 宗。

    　　本周100 城土地供应建筑面积合计2853.35 万平方米,环比上升38.03%,同比下降22.39%，累计同比下降20.33%，较前一周下降0.25 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为448.39、1195.6、1209.37 万平方米，环比增速分别为100%、492.61%、38.85%；同比增速分别为269.86%、-29.39%、-35.05%；累计同比增速分别为25.58%、-30.5%、-18.39%；较前一周变动12.79、0.15、-2.05 个百分点。本周100 城土地挂牌均价7745 元/平方米,环比上升31.99%,同比上升113.95%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为23784、1003、4032 元/平方米，环比增速分别为100%、-59.44%、73.64%；同比增速分别为64.05%、-78.89%、107.94%。

    　　土地成交（2021.3.29-2021.4.4）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降2.83%本周合计成交156 宗地块；其中住宅用地51 宗，商服用地17 宗，工业用地76 宗，其他用地12 宗。本周100 城土地成交规划建筑面积1340.76 万平方米,环比上升76.22%,同比下降59.1%，累计同比下降2.83%，较前一周下降7.37 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为55.21、301.93、983.62 万平方米，环比增速分别为-41.58%、42.52%、116.43%；同比增速分别为-42.14%、-84.31%、-21.79%；累计同比增速分别为25.05%、-11.22%、-0.19%；较前一周变动-3.14、-14.45、-2.05 个百分点。本周100 城土地成交均价2222 元/平方米,环比上升38.1%,同比下降36.33%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为934、2423、2233 元/平方米，环比增速分别为210.3%、74.57%、12.49%；同比增速分别为-90.8%、-31.8%、-22.71%。

    　　投资建议：

    　　本周跟踪36 大城市一手房合计成交4.36 万套，环比下降9.77%，同比上升69.72%，累计同比上升97.84%，较前一周减少3.8 个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.22 万套，环比下降13.93%，同比上升23.23%，累计同比上升88.96%，较上周增加0.16 个百分点。截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计78.15 万套，去化周期36.8 周，环比下降11.45%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-34.92%、0.35%、-0.48%。

    　　一季度50 城卖地7020.99 亿，同比增26%，刷新历史纪录。中原地产研究中心统计数据显示，截至3 月31 日，50 城中一季度，上海卖地超900 亿，收入最多；杭州紧随其后，卖地超700 亿；广州卖地超300亿，居第三名。在卖地收入增速方面，无锡增速最快，同比增长5292.97%。房企拿地方面，一季度，有12 家房企拿地超百亿。具体来看，绿城中国、保利发展、建发、招商局、融创中国、万科拿地均超200 亿。

    　　华润置地、海外发展、绿地控股、滨江房产、碧桂园、新城控股拿地金额均超百亿。

    　　三个月内住建部“敲打”13 城，中国释严控楼市信号。2021 年以来，中国持续传出严控楼市的信号。自1月下旬，中国住房和城乡建设部赴深圳、上海调研，三个月内，住建部已调研督导或约谈了13 个城市。4月8 日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5 个城市政府负责人。倪虹指出，城市政府要紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

    　　热门城市限购加码。4 月5 日深夜，合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，新政自2021 年4 月6 日起施行。《通知》主要内容有8 条：稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度、严厉打击各种房地产市场乱象。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

    　　“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

    　　风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹