南山控股(002314)：业绩大幅增长 资产证券化开启新篇章-2020年报点评

　　业绩实现大幅增长，管理效率提升。公司2020 年实现营业收入112.3 亿元，同比增长55.1%；实现归母净利润13.0 亿元，同比增长222.4%。归母净利润增速大幅高于营收增速的主要原因在于物流地产项目发行类Reits 出表带来投资收益大幅增加，以及管理效率的提升。

    　　开发业务销售稳步增长，拿地力度有所减弱。公司2020 年实现销售金额97.9 亿元，同比增长23%，扭转上半年疫情导致的销售负增长局面，实现稳步提升。期内拿地金额占销售金额比重为64%，较2019 年下降7 个百分点，拿地力度有所减弱。

    　　仓储物流板块业绩稳健增长，出租率因新项目开业有所下滑。宝湾物流报告期内实现营业收入11.8 亿元，同比增长22%。仓库平均使用率为92.7%，较2019 年下降2.6 个百分点，主要由于佛山三水宝湾项目和天津滨港宝湾项目有新建部分投入运营。

    　　产城综合开发业务稳步推进，进一步夯实产业勾地能力。期内公司通过产业勾地模式获取4 个项目共计97.1 万方，产业勾地能力进一步夯实。在产业园运营领域，公司也实现新的突破，成都新都产业园在上半年提前实现满租运营。

    　　杠杆提升明显，积极创新融资渠道。截至报告期末，净负债率较期初上升49 个百分点至154%；现金短债比0.98X，较期初提升0.07X，扣除预收款后的资产负债率为74%，较期初提升5 个百分点。期内公司成功发行CMBN 和类REITs，这对未来公司打造物流园区的滚动发展的资本闭环、优化商业模式，具有重要意义。

    　　维持买入评级，目标价6.33 元。我们预计公司2021-2023 年EPS分别为0.27/0.33/0.38 元（原预测2021-2022 年EPS 分别为0.24/0.31 元）。看好公司在物流地产领域的发展表现。

    　　风险提示：降负债要求减缓物流园开发；结算业绩不及预期。