金科股份(000656)：售稳增多元业务可期 三道红线全面转绿

　　事件：公司发布20 20年度报告，报告期内实现营业收入877.04亿元，同比上涨29.4% ，实现归母净利润70.30 亿元，同比上涨23.9%。

    　　利润持续攀升，毛利率如期回调。期内公司实现毛利率23.2%，同比-5.7pct，毛利率下滑系2016~17 年获取的高地价项目陆续进入结算通道，在限价影响下行业利润空间收窄的共性问题；实现归母净利率8.0%，同比-0.4pct，归母净利率下滑幅度相对有限主要系本期投资收益大幅增长至16.20 亿元（去年同期1.86 亿元），此外公司于2016 年后快速全国化布局引起的拿地权益比例下降使得本期少数股东损益/净利润上行16.8pct 至27.6%，短期内在报表层面维持此趋势；本期末录得合同负债1346.45亿元，同比+17.4%，覆盖2020 年营收1.54 倍。费用率方面，期内三费/营收7.9%（同比-3.2pct），销管费用/营收7.4%（同比-2.8pct），财务费用/营收0.5%（同比-0.4pct）。

    　　销售稳增拿地审慎，多元业务整合赋能产业链。期内公司实现销售金额2232.00 亿元（同比+20.0%），其中华东占比为41%。公司完成2200 亿的销售目标，并提出冲击2025 年总销售规模4500 亿元（CAGR≥15%），在跨越式迈入2000 亿大关后转向追求高质量稳增；实现销售面积2240.00 万方（同比+17.6%）；实现销售均价9964 元/平（同比+2.1%）。公司期内录得90%的销售回款率，经营性现金流稳健。拿地方面，期内公司拿地面积2364.00 万方，同比-28.9%；拿地金额892.0 亿元，同比+0.5%，按拿地金额口径计算二线城市占比74%，在核心25 城布局战略下，二线城市成为公司未来发展主战场；楼面价3773 元/平，同比+41.2%，主要系城市能级提升明显；拿地金额/销售金额40.0%，同比-7.7pct，拿地趋于审慎；楼面价/销售均价为37.9%，同比+10.5%，但仍处于相对可控水平。截止期末，公司可售面积7100 万方，重庆、华东分别占比24%、23%，二线（包括新一线）城市占比约56%。期内，控股子公司金科服务于香港联交所主板上市，“地产+服务”的双向赋能极大保障了公司“四位一体、生态协同”战略的落实。截至期末，金科服务实现营收33.59 亿元，同比+44%，毛利率达到29.7%，同比+2.4pct，质效提升明显，实现了152 个城市的全国化布局，在管面积1.56 亿方（独立第三方占比48.6%），合约面积2.77 亿方（独立第三方占比56.3%）；地产+业务方面，期内金科产业累计开发运营管理项目25 个，面积超1100 万方，新增开发运营面积260 万方，投资撬动效应较为明显；在战略股东红星集团的协助下收购整合位于重庆、昆明、慈溪的3 个商业综合体项目股权，并明确了社区型及区域型购物中心相结合的商业发展模式。整体来看，公司“四位一体”的业务布局是基于自身优势对地产产业链进行的生态整合，我们认为公司新版“五年计划”很好把握住了行业发展趋势，管理层换届充分表明了公司的决心，同时过去的跨越式增长也给了公司足够的底气去投资“明天的业务”。

    　　三道红线全面转绿，信用评级优良。截至期末公司扣除预收款的资产负债率为69.86%，净负债率为75.07%，现金短债比为1.34（扣除预售监管资金），三道红线优化至绿档；短期负债占比为34.3%，同比+1.1pct；长期负债占比为65.7%，同比-1.1pct，有息负债期限结构合理。期内公司获中诚信、联合评级、大公国际三家评级机构上调信用评级提升至AAA，信用评级优良。

    　　投资建议：维持公司买入评级，考虑公司新五年规划追求高质量发展下增速放缓，下调公司2021-23 年EPS 至1.50/1.67/1.84 元，对应PE 为4.71/4.23/3.83 倍。

    　　风险提示：疫情反复存在不确定性；业绩预测和估值判断不达预期。