房地产3月行业动态报告：销售热度维持高位 管理红利时代关注公司内功

3 月市场销售热度维持高位。2021 年3 月，30 城新房销面积同比增速为89.89%，环比增速为88.55%。由于去年一季度疫情对楼市成交产生冲击，3 月市场成交量同比增速继续处于高位，同比19 年3 月增长18.18%，3 月销售热度处于高位，成交绝对值超1 月。目前各地严查资金流入楼市，叠加部分热点城市政策调控，未来销售或受到压力，但考虑到去年一季度基数较低，21 年销售增速大概率前高后低。分一二三线城市来看，同比方面，3 月单月一、二、三线成交面积增量分别为119.38%/117.23%/34.06%，环比增速分别为77.74%/96.64%/76.32%，各线城市成交面积均实现高增长，同比增长主要由于去年同期的低基数，环比增长主要由于市场供需旺盛及2 月自然日天数较短。在因城施策的精准调控下，未来一、二线房地产市场大概率平稳发展。

    头部住宅开发企业业绩稳健，物管公司普遍实现高增长。截至3 月31 日，已发布年报的A 股住宅开发企业中近半数营业收入同比下降，平均降幅达23%，归母净利润增速普遍低于营收增速，限价及高地价项目进入结算周期对地产公司的盈利冲击较大。在行业由金融红利时代迈入管理红利时代的背景下，企业的经营管理能力的重要性愈发突显，行业集中度提升的逻辑再度加强，像万科、新城控股等头部企业的业绩稳健，确定性较强。A+H 股物业公司营收及归母净利润均表现出较高增长，营收增速均值为42.56%，归母净利润增速为69.31%，其中营收在50 亿以上的物管公司营收增速均值为48.03%，归母净利润增速为72.54%。物业管理行业处在发展的快车道，广阔市场空间下大有可为。

    LPR 连续11 期持平，估值处于历史低位，在修复途中。3 月22 日，全国银行间同业拆借中心公布，1 年期LPR 为3.85%，5 年期以上LPR为4.65%，连续11 期持平。2 月我国首套房贷利率为5.28%，较上月上涨2BP。截至2021 年3 月31 日，房地产行业PE（TTM）为7.9X，低于1年移动均值8.5X，低于3 年移动均值9.4X，房地产行业PB（整体法）为1.1X，板块估值仍处于10 以来的底部区域，未来修复空间较大。

    投资建议：我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近 10 年低位，龙头房企 2021 年市盈率 5.5 倍，2019 年主流地产公司分红率均值31%，投资性价比凸显。2020 年全年行业表现略超预期，2021 年 1-2月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，在行业迈入管理红利时代的背景下，企业的经营管理能力闲的愈发重要，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。

    风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。