金科股份(000656)：基本盘稳健增长 多元化布局成型

　　2020 地产主业稳健增长，多元化步入收获期

    　　2020 年公司实现营收877.0 亿，同比+29.4%；实现归母净利70.3 亿，同比+23.9%，符合我们预期（70.1 亿）；拟每10 股派发现金红利4.5 元（含税），现金分红率34.7%，同比-8.2pct。我们预计公司2021-2023 年EPS 1.52、1.82、2.15 元，维持“买入”评级。

    　　销售高增长稳步兑现，管控优化+多元化布局对冲利润率下行公司归母净利连续4 年实现20%以上的高增长，2020 年增长势头延续：1、销售高增长的持续结转兑现，2020 地产结算收入同比+29.1%；2、地产结算毛利率同比-6.1pct 至23.0%，期间费用率同比-3.1pct 至8.0%，对冲结算利润率下行；3、合作开发步入收获期，投资净收益由去年同期的1.9 亿提升至16.2 亿；4、多元化业务贡献提升，物业管理、新能源净利同比+69%、+42%。报告期末合同负债对全年总营收的覆盖率达153%。

    　　华东销售金额贡献居首，充裕土储续航成长

    　　2020 年实现签约销售金额2232 亿，同比+20%，位居克而瑞全国榜单第16位。2020 年销售金额贡献前三大地区位华东41%、重庆19%、西南（不含重庆）12%。2020 年土地投资强度小幅回落，新增土储总价892 亿，同比+0.5%；新增权益总价509 亿，同比-9.4%。2020 年新增土储金额中二三线占比87%，布局能级稳步上行。年末土储总可售面积7100 万平，为同期销售面积的3.2 倍，充裕土储为2021 年2500 亿销售目标打下基础。

    　　多元化战略逐渐成形，三条红线连降两档至绿色2020 年金科服务营收同比+44%至33.6 亿，净利润同比+69%至6.3 亿。公司新五年发展规划聚焦高质量发展，除地产主业外，做大做强智慧服务、科技产业和商旅康养，2024 年计划非地产开发业务销售规模500 亿以上，持有型资产规模300-500 亿。受益于顺畅的销售回款、稳健的投融资节奏以及金科服务的成功分拆上市，报告期末三条红线监测指标连降两档至绿色。

    　　新锐管理层开启新征程，未来5 年销售复合增速15%，维持“买入”评级鉴于地产结算毛利率下行，我们预计公司2021-2023 年EPS 1.52、1.82、2.15 元（2021、2022 前值1.60、1.91 元），参考可比公司2021 年4.0 倍PE 估值，考虑到公司新五年发展规划提出力争2025 年总销售规模4500亿，年复合增速15%以上，2021 年1 月完成董事会换届选举，“80 后”新锐管理层上任为公司发展注入新活力。给予公司2021 年5.5 倍PE 估值，目标价8.36 元（前值9.43-10.09 元），维持“买入”评级。

    　　风险提示：行业景气度下滑；西南市场影响；多元化业务对资金链构成压力。