世联行(002285)：业绩明显改善 交易与物管稳中向好

业绩增长符合预期，投资收益增厚业绩。公司2020 年实现营业收入67.2 亿元，同比增长1.1%，归母净利润1.1 亿元，同比增长35.3%，符合公司业绩预告中0.98~1.23 亿元的预期。

    公司归母净利润增速高于收入增速主要因为：1）公司投资收益为0.89 亿元，较2019 年增加0.75 亿元；2）交易服务业务稳中有进，收入同比增长11.4%，毛利率为19.3%，基本与2019年持平。

    代理销售业务盈利能力提升明显，互联网+业务实现收入高增。

    2020 年，公司交易服务板块实现收入47.8 亿元，同比增长11.4%，占总收入比重为72.0%，较2019 年提升7.1 个百分点。交易服务作为公司收入占比最高的基本业务，其稳健增长确保了公司的基本盘。拆分交易服务来看，代理销售业务实现收入29.9 亿元，同比增长4.9%，互联网+业务实现收入15.8 亿元，同比增长30.9%，两者共同驱动交易服务实现双位数增长。2020 年，代理销售业务毛利率为27.2%，较2019 年提升3.6 个百分点。

    管理面积增加驱动收入平稳增长，盈利能力明显改善。2020 年，公司物业管理业务实现收入6.3 亿元，同比增长6.5%，占收入比重为9.4%，较2019 年提升0.5 个百分点。毛利率为14.8%，较2019 年提升2.4 个百分点，贡献毛利0.94 亿元，占比11.7%，较2019 年提升2.9 个百分点。截至2020 年底，公司实际在管全委托项目个数101 个，较上年同期净增加3 个。在管理项目实际收费面积557.0 万平方米，面积净增加70.9 万平方米。根据收入测算单价为9.5 元/㎡/月，同比下降7.1%。

    维持买入评级。由于资产运营服务板块工商资产和长租公寓在管面积的大幅减少，2020 年已实现但未结算的代理销售额明显下降，我们下调盈利预测。我们预测2021-2023 年公司EPS 为0.13/0.14/0.15 元（原预测2021-2022 年为0.17/0.20）。

    风险提示：交易服务下滑超预期；物业管理发展低于预期。