新城控股(601155):商业快速扩张 夯实双轮驱动格局

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/刘璐/韩笑/林正衡 日期:2021-03-30

  核心观点

      公司20 年实现营收1454.8 亿元,同比+69.5%;实现归母净利润152.6 亿元,同比+20.6%;摊薄EPS6.75 元;略低于我们此前归母净利158.7 亿的预期。拟每10 股分红20.5 元。公司商业外拓积极,开发销售稳健,我们预计2021-2023 年EPS 为8.30、9.51 和10.77 元,维持“买入”评级。

      结算放量保障业绩稳健增长,竣工维持高增速为21 年业绩提供支撑2020 年公司竣工面积同比+65.7%,推动物业销售板块结算金额同比+73.8%。兑现到归母净利,因结算项目拿地成本同比上浮,同时公司19年以价换量,导致报告期物业销售板块结算毛利率同比下降9.2PCT 至21.7%,计提存货减值准备16.1 亿,因此归母净利润同比增速低于营收增速。2021 年计划竣工同比+40%,为今年营收规模进一步增长打下基础。

      商业地产积极开拓,21 年商业收入目标进一步增长50%2020 公司商业总收入56.7 亿,截至报告期末商业地产累计开业项目个数达100 座,开业面积同比+59%,即便有疫情影响,商业运营总收入依然实现39%的同比增速,新开业吾悦广场38 座,超额完成年初目标。在大举扩张的同时,依然保持着稳健提升的出租率(同比增加0.4PCT)。公司计划21年继续新开30 座商业项目吾悦广场,商业运营总收入突破85 亿,同比增速达50%。商业地产运营维持高增长,快速夯实公司双轮驱动的发展格局。

      开发销售积极补库,21 年销售目标2600 亿

      20 年销售额2510 亿元,同比-7%。全年拿地额同比+107%,一二线城市新增建面占比约40%;按照土地属性划分,商业综合体项目新增土地储备建面占比达52%。公司加大商业综合体拿地模式占比,有望在土地市场拓展战略同质化的当下控制土地成本,充分发挥公司的运营优势。截至报告期末,公司总土储建面约1.43 亿平,同比增长15%。2021 年公司销售目标2600亿,同比20 年销售额+4%,充沛货量为销售规模维持稳定增长打下基础。

      融资节奏全面恢复,维持买入评级

      截至2020 年末,公司净负债率43.7%,现金短债比168%,扣除预收账款的资产负债率74%,属于黄档,全年融资成本6.72%。公司商业外拓积极,开发销售稳健;因受行业影响,毛利率下行略超预期,我们调整2021-2023年EPS 为8.30、9.51 和10.77 元(2021-2022 年前值为8.66、10.78 元)。

      参考可比公司2021 年一致预期6.1 倍PE 估值,我们认为公司2021 年合理PE 估值为6 倍,目标价49.80 元(前值42.16 元),维持“买入”评级。

      风险提示:行业销售下滑;三四线商业地产竞争加剧。