房地产行业2021年1-2月房地产开发与销售数据点评：销售和开发投资金额均保持较快增长

　　1-2 月，全国房地产销售面积1.74 亿平方米，YOY+104.6%；销售金额为19151亿元，YOY+133.4%，由于去年同期受到疫情影响基期较低，同比数据大幅增长。

    　　而与2019 年1-2 月相比，销售面积和销售金额分别同比提升了23.1%和49.6%。

    　　销售均价为1.1 万元/平方米，MOM+12.8%,YOY+13.7%，1-2 月销售均价的上涨主要是因为高单价产品占比提升。由于开年房地产市场较为火热，进入3 月热点城市购房调控政策继续升级，如上海实施住房限售规定，深圳开始严查经营贷违规进入楼市。考虑到房地产市场仍处于严控之下，我们预计今年销售增速将呈现前高后低的走势。

    　　1-2 月房地产投资保持较快增长，投资金额为1.4 万亿元，YOY+38.3%，较2019 年同期上涨15.7%，保持较好的增速。

    　　1-2 月房企到位资金共3.06 万亿元，YOY+51.2%。受益于销售快速增长，来自定金和预收款11002 亿元，YOY+96.3%，个人按揭贷款4961 亿元，YOY+63.7%。

    　　房企自筹资金8268 亿元,YOY+34.2%；国内贷款5201 亿元, YOY+14.4%。

    　　1-2 月土地购置面积为0.14 亿平方米，YOY+33%；土地成交价款为503 亿元，YOY+14.3%。由于今年全国22 个热点城市将实施集中供地政策，同时“三道红线”使大部分房企融资额度受限，我们预计整体土地市场的溢价率将会下降。

    　　1-2 月新开工面积为1.7 亿平方米，YOY+64.3%，与2019 年同期相比下降-9.4%，由于前期土地购置面积减少，我们预计未来开工强度处于下降通道。本月竣工面积1.35 亿平方米,YOY+40.4%，与2019 年同期相比增长8.2%。竣工增速预计将延续去年四季度以来的回升态势。

    　　近期监管从房企融资、购房资金、土地供应等多个方面加强了对房地产行业资金链的管控，体现了政策对房地产行业监管的连续性，和中央实践“房住不炒”的决心。从全年来看，我们认为房地产销售和投资增速将呈现前高后低的走势，全年仍有望实现正增长。随着市场增速放缓，行业竞争加剧，未来将更考验房企的精细化管理能力。资金实力和品牌竞争力强的龙头企业有望继续提高市占率。推荐万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)等龙头个股。