中国中免(601888):拟建海棠湾二号免税店 定位重奢精品

类别:公司 机构:招商证券股份有限公司 研究员:丁浙川/李秀敏/徐锡联 日期:2021-03-19

  事件:

      3 月18 日,中国中免公告全资孙公司中免(海南)投资发展有限公司拟投资人民币36.9 亿元用于三亚国际免税城一期2 号地项目建设,打造免税商业与高端酒店为一体的旅游零售综合体项目,资金来源为自筹资金。

      评论:

      1、二号免税店毗邻国际免税城,建设周期为21 个月。此次计划建设的三亚海棠湾二号免税店项目位于三亚海棠湾免税店一期和海岸线中间,原先用于免税店停车场的地块,距离三亚市区28 公里,东至海棠湾海岸线、西至三亚国际免税城、南至威斯汀酒店、北至洲际酒店,地理位置稀缺。项目用地面积为10.88 万平方米,总建筑面积约为17.25 万平方米,其中地上建筑面积约为10.70 万平方米,地下建筑面积约为6.55 万平米,此前报道说免税店占地面积超过2 万平。而三亚国际免税城一期总建筑面积约12 万平方米,其中商业面积7.2 万平方米。此外,免税商业部分计划建设周期为21 个月,预计2022 年底开业,酒店部分计划建设周期为48 个月。

      2、海棠湾2 号免税店主打奢侈品牌,总投资36.9 亿元。三亚海棠湾二号免税店项目计划引进LV、爱马仕等奢侈品牌,目标是打造亚太地区最高端的免税购物中心。项目总投资36.9 亿人民币,其中开发成本约为35.75 亿元,期间费用约为1.15 亿元,项目投资内部收益率约为10.8%,财务净现值2.8 亿元。整体投资成本较高,考虑到项目包含酒店和免税店两块建筑,位置临近海岸,同时奢侈品牌装修标准较高,比对2012 年海棠湾购物中心总投额34.5 亿元,此次投资额在可接受范围内。

      3、缓解客流压力,打造高端旅游消费目的地。目前海棠湾免税店年客流720 万人次,实际购物235 万人次,平均日接待客流2-3 万人次,旺季营业面积不足,二号免税店(重奢+酒店)与三亚国际免税城、三亚海棠湾河心岛项目业态互补,降低客流压力。7 月1 日新政后,手表、首饰、箱包增长明显,占比从36%提升至43%,2020H2 腕表首饰箱包销售同比增长60 亿,由于LV、爱马仕、百达翡丽、劳力士等多数一线的腕表、珠宝和箱包品牌尚未入驻,政策红利远未释放,免税店二期将承担多数精品的销售。

      4、投资建议:我们预计一季度销售收入170 亿,利润28-30 亿,若将2020 年首都和白云机场租金调整放至2021 年,预计一季度利润将达到40-45 亿。两年的时间维度去看,中免还有很多利好还未释放,包括4 月底前首都机场和白云机场的谈判,2022 年海口和三亚2 号免税店两个大体量免税店的开业,精品的入驻,线上平台搭建,还有市内店政策和更多的离岛免税政策,预计今明两年利润115/156 亿元,维持“强烈推荐-A”评级。

      5、风险因素:海外疫情恢复;岛内免税分流;品牌引进不及预期;项目开业不及预期;汇率风险。