房地产行业销售周报：百强房企销售高增长 “房住不炒”定位不变

　　行业追踪（2021.3.1-2021.3.7）

    　　一手房：环比上升103.62%，同比上升187.29%，累计同比上升113.14%本周跟踪36 大城市一手房合计成交3.9 万套，环比上升103.62%，同比上升187.29%，累计同比上升113.14%，较前一周增加8.85 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别126.88%、83.04%、129.74%；同比增速分别为245.92%、190.74%、147.4%；累计同比增速分别为163.98%、87.77%、129.89%，较上周分别增加10.31、8.55、9.15 个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-21.6%、251.39%、231.45%、188.64%；累计同比分别为74.06%、152.14%、319.52%、161%，较上周分别变动8.09、14.84、6.32、3.67 个百分点。

    　　二手房：环比上升58.97%，同比上升149.59%，累计同比上升117.73%本周跟踪的11 个城市二手房成交合计1.17 万套，环比上升58.97%，同比上升149.59%，累计同比上升117.73%，较上周增加13.94 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别0.43%、171.09%、272.49%；同比增速分别为111.81%、190.09%、166.67%；累计同比增速分别为103.12%、124.86%、187.23%，较上周分别变动了19.66、7.38、16.84 个百分点。

    　　库存：去化周期23.2 周，环比下降27.54%

    　　截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计48.57 万套，去化周期23.2 周，环比下降27.54%，其中一线、二线城市环比增速分别-58.74%、-1.18%。

    　　投资建议：

    　　本周跟踪36 大城市一手房合计成交3.9 万套，环比上升103.62%，同比上升187.29%，累计同比上升113.14%，较前一周增加8.85 个百分点。本周跟踪的11 个城市二手房成交合计1.17 万套，环比上升58.97%，同比上升149.59%，累计同比上升117.73%，较上周增加13.94 个百分点。

    　　截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计48.57 万套，去化周期23.2 周，环比下降27.54%，其中一线、二线城市环比增速分别-58.74%、-1.18%。

    　　百强房企销售高增长。2021 年1-2 月，TOP100 房企销售额均值为183.6 亿元，同比增长率均值为136.2%。，与2019 年同期相比增长47.8%。其中10 强、50 强、100 强2 月单月销售额分别为3014 亿元、7019 亿元、8269亿元，同比增速分别为+56.73%、+139.89%、+151.45%；1-2 月累计销售额分别为6871 亿元、15437 亿元、18533 亿元，同比增速分别为58%、98%、105%。销售额百亿以上房企52 家，较去年同期增加18 家；销售额破千亿房企2 家，为碧桂园和万科。2021 年2 月，全国百城新建住宅均价15884 元/平方米，环比上涨0.20%，涨幅较上月收窄0.17 个百分点；百城二手住宅均价15585 元/平方米，环比上涨0.28%，涨幅较上月收窄0.04 个百分点。从成交量上看，2 月楼市成交明显下滑，三线城市降幅显著，环比下降64.2%，二线城市环比降幅为31.22%，一线城市环比降幅为29.33%。

    　　政府工作报告强调“房住不炒”定位不变，推动实际贷款利率进一步降低。对于2021 年房地产方面的工作部署，工作报告指出，保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。财政与货币政策方面，积极的财政政策要提质增效、更可持续，2021 年国内生产总值预期目标为6%以上；稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低，继续引导金融系统向实体经济让利。“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

    　　楼市调控因地制宜，上海杭州两市出台限售、限购新政。上海市住房和城乡建设管理委员会联合上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局三部门共同印发《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（简称《通知》），《通知》

    　　明确实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5 年后方可转让。杭州市住保房管局发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》明确指出，参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策，即杭州法拍房正式进入限购。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

    　　“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：

    　　万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

    　　风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹