房地产2月行业动态报告：行业投资性价比凸显 看好板块估值修复行情

　　2 月市场销售表现亮眼。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，37 城2021 年2 月新房销量同比增速为345.8%，2 月市场销量同比成倍增长主要系去年在疫情的影响下基数较低，由于20年基数低不具备参考性，我们将20 年2 月的销售跟19 年同期做了比较，增速为31.36%。2 月销售仍处于一个比较高的水平，但较1 月的热度稍有下降，主要是在一定程度上受到春节因素的影响，并且2 月自然日天数较短。分一二三线城市来看， 2 月单月一、二、三线成交量同比分别为304.6%/292.1%/222.1%，较1 月成交增速分别+165.7pct、+266.3pct、+168.8pct，各线城市成交套数都实现了高增长，主要由于去年低基数及市场供需仍较旺。上海、杭州、深圳以及部分热点城市近日出台了调控政策来抑制房价的非理性上涨，未来一、二线房地产市场大概率平稳发展。

    　　去化周期处于下行通道，三线城市略有抬头。截至2021 年2 月，从我们重点跟踪的15 城的去化周期为10.0 个月，较上月增加0.2 个月，在持续的高销售下，去化周期处于下行通道。分线来看，一二三线城市去化周期分别为6.1、9.3、17.2 个月，分别较上月+0.1、-0.1、+1个月，三线城市去化周期略有抬头，一线处于低位，二线较平稳。

    　　土地集中出让机制助力稳地价，长效机制进一步完善。据新闻报道，全国22 个重点城市都要执行集中供地政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。土地集中出让机制是对地产长效机制的进一步完善和补充，有利于稳定土地价格，稳定房价预期。该制度将影响开发商的运营节奏，对房企的经营管理和资金使用能力要求更高，更加考验房企的内部管理经营水平，增强未来行业集中度进一步提升逻辑，有利于资金实力强的龙头房企获取更多土地储备。

    　　LPR 连续10 期持平，估值处于历史低位，在修复途中。2 月20 日，全国银行间同业拆借中心公布，1 年期LPR 为3.85%，5 年期以上LPR为4.65%，连续10 期持平。2 月我国首套房贷利率为5.26%，较上月上涨4BP。截至2021 年3 月4 日，房地产行业PE(TTM)为8.3X，低于1年移动均值8.6X，低于3 年移动均值9.6X，房地产行业PB（整体法）为1.2X，板块估值仍处于10 以来的底部区域，未来修复空间较大。

    　　投资建议：我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近 10 年低位，龙头房企 2021 年市盈率 5.5 倍， 2019 年主流地产公司分红率均值31%，投资性价比凸显。2020 年全年行业表现略超预期， 2021 年 1-2月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。

    　　风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险