房地产行业土地供应“两集中”新规点评：新规利于土地降温 加速集中度提升2.0时代

　　事件：

    　　根据新浪网报道，按照自然资源部《2021 年住宅用地供应分类调控相关工作》要求，重点城市将施行住宅用地供应“两集中”新规，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，并全年将分3 批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。北上广深等22 个重点城市在列，分别为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。并根据各地方政府网站信息，目前青岛、天津、郑州已经发布相应通知。

    　　点评：

    　　两集中新规利于土地降温，推动优质房企盈利能力改善。“两集中”新规意在，一方面，土地供应端，在同一时期大量组织土地集中出让、保障土地充足供应，而另一方面，土地需求端，对竞拍房企的资金进行有效分流而降低当期土地购买需求，并因房企资金使用效率的降低而降低全年土地购买能力需求，综合推动土地市场供需关系的改善，从而利于稳地价、甚至土地溢价率下降。并且上述22 个城市2020 年土地成交5.8 亿平/2.7 万亿，分别占全国24%/45%，重点城市稳地价也将利于全国房地产市场健康平稳发展。土地市场降温将有利于行业盈利能力改善，尤其是运营驱动的优质房企。

    　　房企资金使用效率降低，强资金调控能力的房企更具优势。在连续供地模式下，房企可以滚动开发平滑现金流，拿地资金流出和销售筹资等资金流入都是连续且匹配的，资金周转次数多、效率高；但在集中供地模式下，拿地资金流出的时点性和销售筹资等资金流入的连续性将不再匹配，非供地月账面资金无效存放将造成额外资金成本，资金周转次数降低、效率降低，另外土拍阶段土地保证金会被冻结在监管账户无法挪用也将进一步造成自有资金周转效率降低，这将导致周转效率降低而拖累ROE。

    　　但变革中才会出现机会，强资金调控能力的房企也将获更多土地资源，市占率或将进一步提升。

    　　供地集中将导致供房集中，利于稳房价、也考验房企能力。在目前房企普遍采取快周转模式下，一年3 次的土地集中供应也将意味着后续一年3 次的项目集中推盘，同期推盘供应的显著增加，有利于稳房价、稳预期，而项目间竞争也将更加激烈，对于房企的产品力和营能力也将提出更高的要求。我们认为，连续的供给侧改革之下，房地产行业经历了土地驱动和杠杆驱动前两个旧阶段中的房企同质化时代后，进入了运营驱动新阶段的房企差异化时代，“轻杠杆、重运营”理念转变下，优质房企将更注重内在能力打造，塑造制造业化过程中的能力护城河，以便于获得更大更持续的成长空间。

    　　集中供地时点城市间有错开可能，加速集中度提升2.0 时代。“两集中”新规要求全年土地集中出让不超过3 次，时间间隔和地块数量要相对均衡，但并没有规定22 个城市都需要同3 个月，因而集中供地时点在城市间存在错开可能，一定程度上也将平滑本次新规的影响。而对于房企格局而言，以往杠杆驱动阶段中，行业处于以规模为导向集中度提升1.0 时代，但进入到营运驱动阶段，行业进入以效益为导向的集中度提升2.0 时代，本次新规后，无论大小房企都有增长机会、也有后退风险，但预计杠杆驱动型房企市场份额会下降，这不是集中度的倒退，而是集中度更有质量的提升。

    　　投资建议：新规利于土地降温，加速集中度提升2.0 时代，维持“看好”评级。我们认为三条红线、贷款集中度管理和供地两集中新规将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展，加速行业进入以效益为导向的集中度提升2.0 时代，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间，同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值 Alpha 化，好学生或将迎来戴维斯双击。目前 AH 主流房企 20/21PE 仅为5.6/4.6X，我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：万科 A、新城控股、金科股份、金地集团；H 股：龙湖集团、旭辉控股、融创中国，建议关注：新城发展。此外，我们维持物管板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、永升生活服务、宝龙商业、融创服务，建议关注：华润万象、新大正、新城悦服务等。

    　　风险提示：新冠疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。