A股牛市是本轮房价上涨的奥秘

类别:策略 机构:首创证券股份有限公司 研究员:韦志超 日期:2021-02-18

本轮房价上涨与过去的上涨规律有着较大的不同,也成为了大家的困惑,表现在:(1)“房住不炒”的背景下,一线房价为何上涨?特别的,疫情导致收入下降,为何房价反而上涨,催化剂是什么?(2)以往都是全国普涨,这次为何只有一线城市涨,或者说明显更多?(3)在一线城市里,深圳涨的最多,其次上海,为何北京涨的明显更少?(4)在一线城市里,学区房的涨幅明显更大?

    2020 年的A 股牛市是本轮房价上涨的核心原因。2020 年的牛市,至少使得中国的个人投资者的财富在一年内增加5-6 万亿元。更为关键的是,股票持有者的分布是不均的。收入更高的人群持有股票和基金的比例明显更高,因此具有更猛烈的财富积累。

    一线城市居民的收入更高,在牛市中的获益明显更多,因此在房地产市场上有着更强的购买力。一线城市居民收入内部有分化,富人的收益更多,因此学区房等高端市场的涨幅更大。另外,一线城市之间有分化。从人均受益的幅度上看,深圳>上海>北京,因此房价的涨幅也呈类似的排序。

    人均持股越多,在牛市中受益更多,在熊市上受伤更深。一线城市居民持股更多,因此一线城市房价在2018 年股票熊市中的涨幅更少,而在2020 年股票牛市中的涨幅更多。

    1-2 月是中国经济环比增速的高点,随后将回落。为此,股债商品汇率等大类资产可能在1-2 个月之内迎来拐点。最近房价上涨赖以支撑的主要因素将改变。但长远来看,土地供给不足是造成一线城市高房价的最主要因素,提高一线城市的土地供给才是应对高房价最有效的方法。

    风险提示:经济超预期