三湘印象(000863)：全面盘活存量资产 文旅业务持续推进

　　事件：公司公告关于转让子公司上海湘虹置业有限公司（简称“湘虹置业”）100%股权的公告。

    　　出让湘虹置业100%股权，处置上海存量物业。公司于2021 年2 月5 日与南通恒康数控机械股份有限公司（简称“恒康数控”）签订股权转让协议，拟以681.82 百万元的价格转让湘虹置业100%股权于恒康数控。湘虹置业持有上海市闵行区虹桥商务区核心区一期范围内申滨南路999 号1 层至4 层和地下1 层至2 层、滨南路995 号地下1 层04 丙类库房等物业。

    　　提周转增现金，实现投资收益。我们认为，此次出售一方面将加快存货周转，提高房地产业务存货周转速度；另一方面，将增加公司现金流，为公司未来的业务发展提供有力的保障。按照2020 年9 月30 日的评估结果，湘虹置业的净资产账面价值为560.51 百万元，评估值为668.81 百万元，交易价格略高于评估值，我们预计相关收益也将对公司2021 年的业绩产生积极影响。

    　　新总裁背景上海文广，助力文化产业发展。公司在2020 年6 月22 日已发布过公告聘任新总裁王盛先生。王盛先生曾任电视台记者、编辑、主持人，后担任上海文化广播影视集团对外事务部主任，东方明珠新媒体股份有限公司副总裁等职务。我们认为，公司的新总裁背景有助于公司开拓文化产业。

    　　战略框架协议落地，文旅业务持续推进。2020 年12 月14 日，公司与天津北方文化产业投资集团股份有限公司、昂利（天津）集团有限公司签订战略合作协议，合作打造中意设计师创意产业的交流合作平台。此外，公司与洪波先生、意中联合国际投资管理有限公司、北京莲和众成医疗科技有限公司签订了合作意向协议，拟合资成立一家有限责任公司，从事北京市大兴区长子营镇留民营村未来乐园项目的投资、开发、建设，并计划植入文旅、科技、艺术、设计、会展、金融等的产业集群，文旅业务持续推进。

    　　投资建议：维持“中性”评级。根据公司三季报情况，我们预计公司2020-2021年EPS 分别为0.25 元、0.32 元，截止2021 年2 月9 日，公司收盘于3.73元，对应2020 和2021 年PE 在14.75 倍和11.57 倍。我们按照公司2021年EPS 给予13-15 倍PE 估值，合理价值区间在4.19~4.84 元，较每股RNAV（8.25 元）折让幅度为41.4%-49.2%，给予“中性”评级。风险提示：1）房地产开发业务销售和结算不及预期；2）公司文化业务推进不及预期。