保利地产(600048)：稳守三道红线 销售开年发力

事件。保利地产发布2021 年1 月份销售及获取土地情况报告。1月份，公司实现签约面积210.5 万平方米，签约金额430.7 亿元。

    1 月新增开发项目15 个，计容建面308 万方，权益建面264 万方，拿地金额163 亿元，权益拿地金额151.7 亿元。

    销售端：1 月销售额创历史同期新高，百强全国排名第四。1 月份保利实现销售面积210.5 万方，同比增长33.6%；销售金额430.7亿元，同比增长82.6%，1 月单月销售额创历史1 月份新高；销售均价20467 元/平米，同比增长36.7%，结转结构中高端项目比例增多提升销售均价。2020 年全年公司实现销售金额5029 亿元，同比增8.9%，12 月份销售金额398 亿元，同比略降4.7%。按照克而瑞信息集团公布的百强销售榜单，保利2021 年1 月份按全口径销售金额及权益金额均在全国排名第四，排名较2020 年全年前进一名。

    拿地端：拿地强度略低于20 年12 月，但高于20 年全年。1 月份，公司新增15 个房地产项目，拿地面积308 万方，同比+33%；拿地金额163 亿元，同比+30.6%；平均拿地楼面地价5295 元/平米，同比-1.8%。1 月份，从拿地强度的角度来看，公司面积口径拿地强度为1.46（20 年为0.9），金额口径拿地强度为0.38（20 年为0.47），强度均较上月有所减弱。但面积口径拿地强度仍高于2020年全年，公司仍然保持较积极的土地获取态度。拿地区域来看，1月拿地集中在二三线城市。按拿地金额，二线城市占比40.5%，三线及以下城市占比59.5%。排名前三的城市分别为杭州（26.1 亿元）、佛山（22.3 亿元）、苏州（21.4 亿元），均为二线城市，公司拿地仍倾向于发达经济圈的核心城市，布局较为优越。

    财务方面：三道红线全部达标，业绩锁定性较高。截至2020Q3，公司剔除预收账款后的资产负债率67%，净负债率70.9%，现金短债比1.7，稳守三道红线，属于绿档房企。在金融审慎管理制度的大背景下，作为“模范生”，公司更容易在土地市场加大投资力度，抓住土地溢价率整体下行的窗口期。2020Q3 末期，公司预收账款+合同负债达3801 亿元，较19 年末+15.6%，覆盖2019 年营收倍数为1.55，未来业绩锁定性较高。

    投资建议：保利开年销售金额位居行业TOP4，从2020 年下半年开始，公司拿地力度开始加强，1 月份拿地强度仍高于2020 年全年。

    根据三道红线标准，公司属于绿档房企，财务状况稳健，融资成本在业内具有比较优势。预计公司20、21、22 年每股收益为2.42、2.81、3.15 元，当前PE 为5.7 倍，我们看好地产行业龙头企业估值修复的机会，给与公司“推荐”评级。

    风险提示：行业及公司面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。