房地产开发行业周报:上海出台楼市调控新政 四季度基金持仓房地产房地产行业1.70%

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:黄诗涛/杨倩雯 日期:2021-01-28

行情回顾:涨幅位列前端,领先大盘1.6 个百分点。截至1 月22 日,中信房地产指数累计变动幅度为-1.10%,落后大盘3.15 个百分点,在29 个中信行业板块排名中位列末段。本周上涨个股共59 只,较上周减少1 只。

    (若无特别注明,本报告中本周为2021/01/18-2021/01/22 当周)新房成交情况:52 城新房成交面积同比增长59.2%。本周(1.16-1.22)52 个城市新房成交面积为585.33 万平方米,环比下降23.2%,同比增长59.2%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为116.96、247.07、221.30万平方米,环比值分别增长增长4.0%、减少28.9%以及减少26.8%,单周同比变化分别为+277.1%、+51.9%、27.2%。累计同比数据来看,本周一线城市中,北京(10.16%)、上海(3.59%)、广州(-94.98%)和深圳(+12.79%)本周累计同比变化不同。二三线城市中总计27 城同比为正,本周累计同比为正的城市总数较上周减少3 城。

    二手房成交:12 城成交套数同比增长153.8%。本周(1.16-1.22)的12个重点城市二手房成交套数合计17639 套,同比增长153.8%。成交面积合计150.2 万方,同比增长152.1%。其中一、二、三线城市分别为6370、9005、2264 套;同比变动分别为157.9%、140.3%、209.3%。成交面积56.80、85.21、8.19 万方;同比变化分别为68.0%、138.9%、202.0%。

    去化情况:15 城去化周期47.3 周,同比增长6.9%。本周(1.16-1.22)一二三线城市去化周期分别为42.2、73.4、31.0 周,环比分别上升6.9%、上升2.4%、上升3.8%。具体城市来看,15 城中厦门(42%)、南京(22%)、苏州(21%)等共计8 城去化月数环比为正,区域市场活跃度降低,去化月数环比为正的城市总数较上周增加5 城。去化周期低于12 个月的城市为宁波(4.2)、上海(6.4)、杭州(9.2),供应略显不足,房价存在上涨动力。

    另一方面,莆田、福州和厦门的库存去化周期超过30 个月,泉州的库存去化周期接近30 个月,市场供过于求,房价可能面临回调压力。

    政策追踪:统计局发布2020 年商品房销售数据,上海出台楼市调控新政。

    本周中央政策,统计局18、19 日发布2020 年商品房销售数据,全国商品房销售面积17.6 亿方,同比增长2.6%,销售额17.36 万亿元,同比增长8.7%,商品住宅增长10.8%,东部区域增长显著。上海发布楼市调控政策,内容包括:(1)对夫妻离异3 年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;(2)个人对外销售住房增值税征免年限从2 年提高至5 年;(3)新房公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住购房需求;(4)优化土地供应结构,增加宅地供应,对郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。广州天河区对房地产中介机构发出三点提醒警告恶意哄抬房价等行为。

    融资情况:发行规模共计210.95 亿元,净融资额为-164.07 亿元。本周(1.18-1.22)共发行房企信用债22 只,环比增加4 只;发行规模共计210.95亿元,环比增加20.80 亿元,总偿还量375.02 亿元,环比增加108.41 亿元,净融资额为-164.07 亿元,环比减少87.61 亿元。

    投资建议:本周各线城市销售情况良好,2020 年四季度基金房地产行业标配2.76%、实际持仓1.70%,房地产板块估值仍处于低位,建议关注:1.

    经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科A;2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企,如中南建设、金科股份、阳光城3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产:华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城;4.推荐关注经纪服务赛道龙头:贝壳、我爱我家、世联行。

    风险提示:疫情影响超预期,销售超预期下行。