宏观点评:类杜邦分解下的2021年房地产投资

类别:宏观 机构:东吴证券股份有限公司 研究员:陶川 日期:2021-01-26

  观点

    在本篇报告中,我们尝试采用类似杜邦分解的方法,来考察近年来中国房地产投资的韧性来源,并预测2021 年的房地产投资增速。随着房地产贷款集中度管理的实施,当前信贷和监管政策对房地产投资的影响在路径上日渐清晰,这也就给预测2021 年房地产投资增速提供了可行性。

    借鉴“杜邦分解”思路,本文将房地产投资分解为如下三个分项(其中人民币贷款和房地产贷款均是流量的概念):

      房地产投资= 人民币贷款 ×

      房地产贷款

      人民币贷款

      ×

      房地产投资

      房地产贷款

    这一拆解是为了从信贷投放的力度和资金流向来考察房地产投资。其中第二项即是信贷资金投向房地产的比例,这也是近年来房地产调控的一个政策工具;第三项是一单位房地产贷款对应的房地产投资,反映出房地产投资对于房地产贷款这一资金来源的依赖程度。

    自2017 年以来,房地产贷款在每年新增贷款中的占比是持续下降的。

      因此,这期间房地产投资之所以能一直保持韧性,无非贷款总量的大幅扩张(2018 年)、或是地产开发商增加了房地产贷款以外的融资来源(2019 年),或者两者兼而有之(2017 年、2020 年)。

    上述前两项的可预测性较强。尤其是随着近年来信贷总量调控的加强(比如央行预定的2020 年新增贷款目标为20 万亿)。我们预计2021 年新增人民币贷款20 万亿左右,2021 年新增房地产贷款占新增人民币贷款的比例约为29%,与2020 年持平。因此这两项对2021 年房地产投资增速的拉动在2 个百分点左右。

    至于第三项房地产投资/房地产贷款,可以进一步分解为如下两项,其中第一项衡量的是房地产开发到位资金的利用率,而第二项的倒数正是房地产开发到位资金中的房地产贷款占比。

      房地产贷款

    2021 年在融资再度收紧的条件下,我们预计房地产开发到位资金的利用率将小幅提高,房地产贷款在房地产开发到位资金中的占比则小幅下降,从而使得房地产投资/房地产贷款这一比例升至2.61,对房地产投资增速的拉动为5.4 个百分点。

    综合上述类杜邦分解的结果,我们预测2021 年房地产投资的增速在7.4%左右。

    风险提示:全球经济修复动能不足向国内传导;海外政策调整超预期。