房地产行业周报:以稳为主基调未改 因城施策高频微调

类别:行业 机构:华安证券股份有限公司 研究员:邹坤 日期:2021-01-25

上证指数本周上涨1.13%,收报于3606.75 点;创业板指本周上涨8.68%,收报于3358.24 点;沪深300 本周上涨2.05%,收报于5569.78 点。房地产板块本周下跌1.21%,在28 个行业内位列第24位。

    新房成交:成交面积同比26.4%,环比-15.0%

    本周,我们重点跟踪的43 城一手房成交面积合计约522 万方,同比26.4%,环比-15.0%。其中,一线(4 城)一手房合计成交面积104 万方,同比156.1%、环比21.4%;二线(13 城)一手房合计成交面积244万方,同比10.3%、环比-24.7%;三线(26 城)一手房合计成交面积174 万方,同比15.4%、环比-15.0%。

    二手房成交:成交面积同比59.7%,环比1.7%

    本周,我们重点跟踪的17 城二手房成交面积合计约171 万方,同比59.7%,环比1.7%。其中,一线(2 城)二手房合计成交面积54 万方,同比67.0%、环比28.1%;二线(8 城)二手房合计成交面积91 万方,同比179.7%、环比-8.0%;三线(7 城)二手房合计成交面积26 万方,同比102.2%、环比-4.4%。

    新房库存:库存面积环比0.34%,去化周期8.7 月本周,我们重点跟踪的18 城新房库存面积合计约9473 万方,环比0.34%,整体去化周期(按面积)约8.7 月。其中,一线(4 城)新房库存合计3112 万方,环比-0.34%,去化周期7.3 月;二线(7 城)新房库存3548 万方,环比0.88%,去化周期9.3 月;三线(7 城市)新房库存2812 万方,环比0.43%,去化周期9.9 月。

    土地市场:百城土地成交面积889 万方,成交土地总价217 亿元,土地溢价率10.15%

    上周(01.18-01.24),百城土地供应数量为71 宗,对应土地供应建面约597 万方;百城土地成交数量为104 宗,对应土地成交建面约889 万方,成交土地总价约217 亿元,百城土地溢价率为10.15%。其中,一线、二线、三线城市土地成交建面分别为238 万方、347 万方和303 万方,同比分别为203%、-77%和-77%,对应土地溢价率分别为3.35%、14.25%和11.80%。

    投资建议:

    本周,上海市出台调控新政,重申“房住不炒”基调,与此前执行政策比较,调整内容涉及:1、严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3 年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;2、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2 年提高至5 年;3、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度,此举或对二手房成交存在一定影响。但从“增加商品住房用地供应”、“坚持租购并举”、“有限满足“无房家庭”自住购房需求”

    等表述来看,对新房成交的影响相对较小,而在风向上依然是对刚需释放的保障。此前的“三条红线”及“房地产贷款集中度管理”已从供需两侧进行收紧,未来自上而下大幅收紧的概率不大,“因城施策+高频微调+松紧结合”的地方层面调整将成为未来主要方式。地产板块截至本周末估值在8.6 倍PE,处于历史下沿,行业加速出清的过程中,优质标的将比以往阶段更具备α 行情。建议关注:(1)规模型房企:万科A、保利地产、金地集团;(2)成长型标的:金科股份、中南建设、华发股份、阳光城;(3)优质物管标的等。

    风险提示:

    房地产调控政策趋严,销售修复不及预期,资金面大幅收紧等。