地产行业周报:基金持仓持续下降 估值处历史低位

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑茜文/郑南宏/王懂扬/刘璐 日期:2021-01-24

  本周观点:本周我们梳理内房股估值、股息率及销售情况,统计24家内房股2020预测PE均值4.68倍、2021预测PE均值3.93倍,处2016年来低位,股息率均值7%,极具吸引力;2020年平均销售增速22%,疫情影响下仅较2019年降3个百分点,韧性较强,奠定后续业绩增长基础。2020年末基金房地产行业持仓占比1.77%,连续四个季度下滑,相对标准行业低配0.99个百分点,或主要因板块涨幅靠后影响。本周深圳针对前期打新乱象发文严查购房资格;上海提高增值税免征年限、离婚3年内购房追溯;广州、合肥打击哄抬房价。岁末年初个别城市热度有所抬升,不排除对应区域加强管理,但考虑全国楼市成交整体稳定,大范围严调控较2020年下半年明显放缓,预计后续仍将延续因城施策,整体节奏以稳为主。当前主流房企低估值、低持仓、高股息率,中长期地市趋稳背景下整体盈利能力有望企稳,看好一季度主流房企估值持续修复,建议关注:1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等;2)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等;3)受益竣工回升周期及政策推动的物管板块。

      政策环境监测:1)银保监会:建立房地产融资全方位、全口径统计体系;2)合肥:打击哄抬房价,规范房地产市场秩序。

      市场运行监测:1)新房成交环比下降,后续以稳为主。本周(1.17-1.23)新房成交5.8万套、二手房成交2.2万套,环比降4.4%、升5.3%;由于上年基数较低,1月新房月日均成交同比升74.7%,较12月升56.9pct。随着房企年终冲刺完成,2021年1月成交较上年12月料下台阶,但“三稳”基调下单周走势预计相对稳定。2)改善型需求占比回升。12月32城商品住宅成交中,90平以上成交套数占比环比升1.5pct至77.5%。3)推盘节奏放缓,短期力度或将收缩。1.11-1.17重点城市新推房源8588套,环比降2.3%;去化率58.1%,环比降11pct。年底销售冲刺完成后,房企推盘节奏或短暂放缓。4)库存环比上升,中期面临上行压力。16城取证库存10546万平,环比升0.8%。中期维度下,房企加快供货抢收需求趋势明确,库存面临上行压力。5)土地成交、溢价率下降,一二线占比提高。上周百城土地供应建面612.9万平、成交建面898.4万平,环比降43.5%、降29.2%;成交溢价率11.2%,环比降1.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比26.5%、39%、34.5%,环比分别升0.3pct、升10.5pct、降10.8pct。短期考虑年初拿地便于年内入市、债券发行缓解资金压力,不排除土拍积极性小幅升温可能。

      资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债145亿元、海外发债29.9亿美元,较上周增加10.2亿元、减少28.8亿美元;境内外发行利率处于2.4%-12.75%区间,可比发行利率较前次升降不一。2)信托:本周集合信托发行116.7亿元,较上周减少24.6亿元。3)地产股:本周申万地产板块跌1.21%,跑输沪深300(+2.05%);当前地产板块PE(TTM)8.38倍,估值处于近五年2%分位;本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利地产、万科A、新城控股,南向资金净流入前三房企为中国海外发展、华润置地、碧桂园服务。

      风险提示:1)交付节奏不及预期风险;2)房企大规模减值风险;3)行业金融监管力度超预期风险。