地产行业月报:楼市平稳收官 房企拿地积极

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑茜文/郑南宏/王懂扬 日期:2021-01-21

  本月观点:年底高供货背景下,2020年楼市成交完美收官,30家房企目标完成率达104%;绿档、黄档房企12月保持积极拿地势头,资源不断向优质房企倾斜。银行房贷新规叠加此前“三条红线”新规,预计2021年房企融资环境维持紧平衡。考虑主流房企销售依旧较好,年末拿地力度反弹补货,板块估值已处于历史6%分位,同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力有望企稳,看好一季度主流房企估值持续修复,建议关注:1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等;2)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等;3)受益竣工回升周期及政策推动的物管板块。

      政策:严调控力度放缓,细分领域支持提升。12月涉房类政策共37项,环比增42%,其中偏紧类19项、偏松类15项。中央层面仍旧延续“房住不炒”,物管、租赁等细分领域支持力度则有所上升。地方层面,监管重心逐步由加码限购、限贷等重量级调控,向加强预售资金监管等方向转移,严调控力度放缓。

      资金:融资规模收缩,环境维持紧平衡。12月房企境内债、境外债、集合信托发行200亿元、25亿美元、812亿元,环比降41.7%、47.6%、3.8%。“三条红线”融资新规后,央行发文加强房地产贷款集中度管理,高频监测下预计2021年融资环境维持紧平衡。

      2021年初受全球流动性、机构额度宽松等影响,1月上半月境内外债券发行已高于2020年12月全月水平。

      楼市:成交平稳收官,低基数下增速有望保持高位。12月50城新房、20城二手房月日均成交同比增17.8%、5.4% ,较11月降5.7pct、升0.6pct。需求提前释放叠加热点城市调控效应显现,预计对楼市产生负面影响,但考虑2020H1低基数,短期成交同比仍有望维持高位。

      地市:整体稳定,短期或小幅升温。12月百城土地供应建面、成交建面环比降48.7%、升85.8%;成交溢价率9.49%,环比降6.8pct,成交反弹而溢价率回落,反映地市仍旧维持稳定。随着销售去化承压、融资高频监测,预计地市后续整体稳定为主;短期考虑年初拿地便于年内入市、近期债券密集发行缓解资金压力,不排除房企土拍积极性小幅回升可能。

      房企:销售仍具韧性,拿地力度反弹。百强房企销售额12月同比增29.2%,较11月升9.1pct,2020年全年同比增12.4%,高于全国水平(+8.7%)。30家主流房企全年整体目标完成率103.7%。12月50强房企拿地销售金额比29%,较11月升2.4pct,绿档、黄档表现积极;2020年50强房企拿地销售金额比33%,红橙黄绿档分别为26%、37%、32%、46%。

      板块表现:12月申万地产板块跌7.1%,跑输沪深300。截至2021年1月20日板块PE(TTM)8.67倍,处近五年6%分位。

      风险提示:1)三四线楼市下行风险;2)房企大规模减值风险;3)行业金融监管力度超预期风险。