房地产1-12月月报:投资高位、销售靓丽、资金改善

类别:行业 机构:华创证券有限责任公司 研究员:鲁星泽 日期:2021-01-20

  投资高位运行,开工持续修复,竣工短期暂弱,土地市场溢价率下行。

      1-12 月开发投资同比+7.0%,较前值+0.2pct;1-12 月新开工面积同比-1.2%,较前值+0.8pct;1-12 月竣工同比-4.9%,较前值+2.4pct;1-12 月施工同比+3.7%,较前值+0.5pct。1-10 月的土地购置面积同比-1.1%,较前值+4.1pct;土地成交款同比+17.4%,较前值+1.3pct。12 月单月投资同比连续2 个月小幅收窄,但仍高位运行,开工连续3 个月修复,竣工暂弱于市场预期,但考虑到融资新规下房企通过增厚净资产降杠杆诉求变强,我们维持后续竣工趋势性向好的判断。从结构来看,各区域投资均高位有所回落,其中中部区域继续保持两位数增长,东部和西部区域高位略有回落,东北区域大幅回落。中短期看,在融资新规和贷款新规之下,房企的拿地、开工必然将受到一定程度拖累,但基于行业库存仍处于较低水平,房企补库存需求仍强,我们对于后续开工和竣工依然保持相对积极的观点,但明后年预测还需要根据融资新规和贷款新规的实施情况重新评估。我们认为房地产仍将是我国经济的压舱石,稳经济需要稳房地产。

      全年销售完美收官,推动报表持续改善,预计21 年销售或将稳中略降。

      1-12 月销售面积同比+2.6%,较前值+1.3pct;1-12 月销售金额同比+8.7%,较前值+1.5pct;1-12 月销售均价同比+5.9%,较前值+0.1pct。1-12 月累计销售连续10 个月修复,并大超市场年初预期;12 月单月来看,销售已实现连续3 个月两位数增长,表现持续靓丽,主要源于房企在年底应对融资新规考核下加大推盘促回款意愿较强、宏观资金宽松下市场整体需求韧性十足、12 月属于低基数区间。结构来看,东部销售表现最为靓丽,中部和西部销售增速有所回落,但依旧韧性十足,东北区域销售增速明显提升。2020 年销售完美收官,展望2021 年,考虑到:1)融资新规下房企积极推盘促回款改善报表意愿较强;2)贷款新规下按揭额度收紧对需求产生负面影响;3)大周期角度行业已经处于需求周期顶部区域;综合之下,预计2021 年销售或将稳中略降。

      强劲销售推动资金持续改善,贷款新规下按揭贷款有所走弱。

      1-12 月资金来源同比+8.1%,较前值+1.5pct,同比涨幅连续10 个月扩大。结构来看,国内贷款同比+5.7%,较前值+0.3pct;自筹资金同比+9.0%,较前值+1.1pct;销售回款端,个人按揭贷款同比+9.9%,较前值-0.7pct;定金及预收账款同比+8.5%,较前值+3.1pct。12 月资金来源同比持续处于高位并创年内新高,其中国内贷款继续修复,自筹资金维持高位;定金及预收款高增源于年末销售表现持续强劲带动;个人按揭贷款涨幅大幅收窄源于年末银行资金趋紧、贷款新规下按揭额度受限以及去年同期高基数综合影响。考虑到:1)目前国内外流动性仍处于偏宽松环境;2)疫情缓解后销售的持续强韧性保障了后续定金及预收款、个人按揭贷款的稳定回流;3)融资新规下房企主动促销售回款改善报表意愿较强。综合以上,预计房地产资金来源仍将处于稳定趋好态势。

      投资建议:投资高位、销售靓丽、资金改善,重申“推荐”评级。

      我们依然看好房地产的发展潜力,房企融资新规和贷款新规料将影响供给结构,金融能力的约束和运营能力的倡导,料将推动行业门槛提升、并减少内耗,利于行业集中度提升、盈利能力改善,而由杠杆主导过渡至运营主导,也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部,优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级,推荐:1)住宅开发:A 股:万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设;H 股:世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂;2)物业管理:碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务,建议关注:宝龙商业;3)商业地产:新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城,建议关注:华润置地;4)物流地产:ESR、南山控股。

      风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期,房地产调控政策超预期收紧。