房地产行业专题报告：H股内房上涨的景气度基础

　　短周期景气度回升，上半年料将延续

    　　2020 年销售再创新高，去化率短周期回升，库存积累明显放缓。整体上看，2020 年行业销售景气度虽然没有回到2018 年年初的高点，但下行趋势明显变缓，2020 年下半年确实是两年半以来景气度最高的时候。而当前库存仍处低位、土地成交增速降低、去杠杆下的房企短期难回扩张，2018 年和2019 年的相对收缩，将削弱2021 年的新增推盘力度，本年供给释放的强度很难达到过去两年的水平，而相对弱的供给将有力支撑短期景气度。

    　　短周期视角：H 股内房表现与景气度正相关

    　　用新开工去化率作为衡量行业景气度的直观指标，能够很好的解释房企扩张节奏和土地市场表现。H 股内房与行业景气度的关系明确且直观，内房股指数的表现与景气周期几乎完全同步，主要内房股2016 年/2017年的快速上涨，对应的正是行业景气度高，且景气度持续上升的“黄金时期”。此外，H 内房由于受政策影响较小，高景气时期估值与业绩同步改善，更容易出现“双击”，因此弹性高于A 股地产。由于短周期景气度仍将延续，H 股内房兼具确定性和高弹性。

    　　长周期视角：迎接“管理红利”时代，走向“低杠杆+高ROE”

    　　财务杠杆在撬动较高的ROE 水平的同时，增加了内地房企的经营风险。

    　　市场对房企高增速之下的高风险给予了很高的折价，使得地产股股价上涨幅度远低于业绩增速，表现为相对估值的持续下降。随着“三道红线”

    　　对房企融资的精细管理，房企迎来“管理红利”时代，以经营效率的提升，有力对冲杠杆下降，从“高杠杆+高ROE”走向“低杠杆+高ROE”

    　　价值组合。

    　　投资建议：短周期景气延续，坚定看好内房表现短周期景气度料将维持高位，H 股内房弹性和确定性均较强。即不管土地市场如何表现，拿地潜在利润率走高还是走低，H 股地产表现突出的概率都是很大的。从短周期角度看，H 内房走强预计至少持续到二季度末，后续核心观测指标是去化率。个股选择方面，核心推荐华润置地、龙湖集团、佳兆业集团、旭辉控股集团、龙光集团。