保利地产(600048)：2020年业绩预告不及预期 销售、拿地延续积极态势

　　预告2020 年归母净利润同比增长3.39%

    　　保利地产发布业绩快报，2020 年营业收入2453 亿元，同比增长3.9%；归母净利润289 亿元，同比增长3.4%，较我们的预期低9%，较市场一致预期低13%，主要因公司结算进度低于预期。

    　　关注要点

    　　四季度结算增速偏低致全年收入、盈利增速收窄，利润率维持平稳。公司四季度房地产结算规模不及预期，结算收入同比增长2.9%（1Q/2Q/3Q 分别同比增长5.5%/2.7%/7.6%）。营业利润同比增长3.7%至523 亿元，对应营业利润率21.3%（2019 年21.4%），归母净利润率11.8%，与2019 年持平，仍处近五年最高点。

    　　2021 年收入结算有望提速，利润率料边际下行。我们预计公司2021 年结算端将提速，对应营业收入同比增两成，主要考虑到：

    　　1）我们预计公司2020 年3400 万平的竣工计划能够完成（其中4Q 完成约1200 万平），部分竣工项目会延至1Q21 结算；2）公司3Q20 末合计预收款3801 亿元，为我们预测2021 年房地产结算收入的1.4 倍，可结资源充足。考虑到公司2018~2019 年低销售毛利率项目将陆续进入结算期，我们预计公司今年结算利润率有边际下行压力。

    　　2021 年销售额有望延续稳健增长，拿地能级继续提升。公司2020年签约金额/签约面积均同比增长9%至5028 亿元/3409 万平，对应销售均价14750 元/平，与2020 年基本持平。公司当前可售货值约1.6 万亿元，能够覆盖2~3 年的销售需求，我们预计公司2021年销售端仍将延续高个位数的同比增长。公司2020 年拿地面积同比增长19%至3186 万平，拿地金额同比增长53%至2353 亿元，对应拿地强度47%，处于行业高水平；新增土储71%位于一二线城市（2019 年58%），我们估算新增土储货值超过5000 亿元。我们预计公司2021 年将至少维持当前土储充裕度（补地货值不低于销售金额），继续于核心城市补充资源，拿地金额料同比小增，土储能级料继续改善。

    　　财务端料延续稳健。公司1H20 净负债率88%，扣预负债率67%，现金短债比2.0 倍，为“三条红线”规定中的绿档房企。考虑到公司财务纪律严格，融资成本处于行业低位（年末有息债务综合成本仅4.7%~4.8%），我们判断未来财务端仍将延续稳健。

    　　估值与建议

    　　考虑到公司结算进度不及此前预期，我们下调2020/2021 年每股盈利预测9%/10%至2.42/2.77 元，引入2022 年每股盈利预测3.05元。公司当前股价交易于5.8/5.2 倍2021/2022 年市盈率，维持跑赢行业评级和目标价不变（主要考虑到房企融资分档管理之下市场对财务稳健的龙头公司风险偏好可能有所提升），对应7.6/6.9倍2021/2022 年目标市盈率和33%的上行空间。

    　　风险

    　　结算进度及利润率不及预期；主要布局城市调控政策转紧。