房地产12月月报：投资持续高位 逆境销售靓丽

　　投资维持高位，开工进一步加快，竣工暂时略有放缓。2020 年全年开发投资同比+7.0%，较前值+0.2pct；全年新开工面积同比-1.2%，较前值+0.8pct；全年竣工同比-4.9%，较前值+2.4pct；施工同比+3.7%，较前值+0.5pct。2020 年全年土地购置面积同比-1.1%，较前值+4.1pct；土地成交款同比+17.4%，较前值+1.3pct。12 月单月来看，投资同比高位略有放缓、但仍在高位，开工同比连续3 个月修复，竣工同比暂时略有放缓。展望2021年，行业低库存背景将赋予加库存需求、三条红线和银行贷款新政将导致拿地及开工偏弱、但又将促房企去库存而导致施工及竣工走强、同时后疫情时代停工减少并复工增加，将综合推动土地投资逐步放缓，施工投资逐步正向拉动，维持21 年投资同比+7.1%的判断，其中预计21 年新开工同比-1.0%，竣工同比+11.9%。

    　　疫情下全年销量靓丽，逆境中更彰显住宅需求强韧性。2020 年全年销售面积同比+2.6%、超市场预期，较前值+1.3pct；全年销售金额同比+8.7%，较前值+1.5pct；全年销售均价同比+5.9%，较前值+0.1pct。12 月单月来看，销售已实现连续8 个月正增长，单月同比涨幅略有放缓、但仍在年内高位，销售靓丽主要源于房企年底应对融资新规考核下加大推盘促回款、市场整体需求韧性十足、4 季度属于低基数区间。展望2021 年，我们认为GDP修复推动购买力提升、三条红线要求房企加速回款、银行贷款新政对按揭的压降等多方面正负因素，将综合推动销售稳中偏弱，维持21 年销量同比-2.0%的判断。

    　　自筹资金和销售回款持续修复，促资金来源增速再扩大。2020 年资金来源同比+8.1%，较前值+1.5pct，同比涨幅连续10 个月扩大。结构来看，国内贷款同比+5.7%，较前值+0.3pct；自筹资金同比+9.0%，较前值+1.1pct；销售回款端，个人按揭贷款同比+9.9%，较前值-0.7pct；定金及预收账款同比+8.5%，较前值+3.1pct。12 月单月来看，资金来源同比持续处于高位区间，其中自筹资金同比和其他资金同比持续修复；定金及预收款同比进一步加快，而个人按揭贷款同比显著放缓，主要源于销售表现强劲带动、并三条红线推动房企更重视销售回款。展望2021 年，考虑到流动性仍偏宽松、住宅需求仍性较强、三条红线下房企促回款、贷款集中度压抑贷款等多方面因素，预计21 年房地产资金来源仍将处于稳中趋好态势，并进一步向优质企业集中。

    　　投资建议：投资持续高位，逆境销售靓丽，重申“看好”评级。我们认为三条红线和贷款集中度管理将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展，融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间，同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值Alpha 化，好学生或将迎来戴维斯双击。目前AH 主流房企20/21PE 仅为5.2/4.4X，我们重申房地产板块“看好”

    　　评级，推荐：A 股：万科A、新城控股、金科股份、保利地产；H 股：龙湖集团、旭辉控股、融创中国。此外，我们维持物管板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、永升生活服务，建议关注：华润万象、宝龙商业、融创服务、新城悦服务等。

    　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧