房地产行业周报：房企增持案例增加 发债利率显著走低

　　本期投资提示：

    　　房地产行业数据：上周（21.01.09-21.01.15）45 个重点城市新房合计成交667 万平米，环比-6%；其中，一二线环比-3%、三四线环比-17%；1 月累计一手房月成交同比+7%，较20 年12 月上升1pct；其中，一二线同比+8%、三四线同比+4%，分别较20 年12 月+3pct 和-6pct。上周14 个重点城市二手房成交170 万平米，环比+22%；1 月累计成交同比-7%，较20 年12 月下降17pct。库存方面，上周15 城推盘199 万平米，环比-1%；对应周成交/推盘比为1.25 倍，高于20 年7-12 月的1.00 倍、0.95 倍、0.65 倍、1.09倍、0.84 倍和0.77 倍。截至上周末，15 城可售面积为10,007 万平米，环比-0.8%；3 个月移动平均去化月数为8.9 个月，环比下降0.1 个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

    　　主要政策新闻：央行：稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，去年房地产贷款增速8 年来首次低于各项贷款增速，2020 年12 月新增社融1.72万亿元，较去年同期少增3,830 亿元，12 月社融存量同比增长13.3%，较11 月下降0.29pct；北京市住建设委持续加大对房地产市场的监管力度；上海市财政局：仍需继续实施对部分个人住房征收房产税试点；广州发布房屋交易监管意见稿，加强价格监管力度、调价需再备案等；广州市5 部门联合约谈62 家参建、施工和监理单位；郑州市委“十四五”规划建议：逐步降低经济对房地产的依赖度；杭州调整居住证积分落户政策，提高就业及参加社保相关分值；海南重点整治房地产市场乱象；东莞：建议房企及中介通过线上方式开展营销活动；融创中国董事会主席孙宏斌在公开市场增持公司股票。

    　　公司动态跟踪：中南建设：控股股东拟未来一年内增持公司现有总股份的1-2%，预计2020年归母净利达60-80 亿，至多增长92%；阳光城：去年归母净利增长31.42% 净负债率降至93.38%；金科股份：2020 年销售2,233 亿增20%，销售回款率90%，第十届董事会任期已届满，周达、刘静女士、杨程钧、杨柳等4 名候选人确定为非独立董事；金地集团：发行3 年期15 亿元人民币中票，发行利率3.88%；旭辉控股：4.19 亿美元票据上市发行，年利率4.375%；蓝光发展：公司再发3 亿美元无抵押固定利率债券；华侨城：发行25 亿元公司债，其中，3 年期票面利率为3.58%，5 年期票面利率为3.89%；荣盛发展：控股子公司荣万家生活服务股份有限公司港股上市获核准；越秀地产：成功发行6 亿美元5 年期票面利率2.8%和1.5 亿美元10 年期票面利率3.8%公司美元债券；中国奥园：

    　　拟发行于2022 年到期的1.88 亿美元4.2%优先票据。

    　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨1.29%，沪深300 指数下跌0.68%，相对收益为1.97%，板块表现强于大市，在28 个板块排名中排第5 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：格力地产、嘉凯城、南国置业、银亿股份、西藏城投，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为宜华健康、苏宁环球、ST 岩石、京能置业、万方发展。

    　　投资建议：我们认为三条红线和贷款集中度管理将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”

    　　转变下有助于行业更平稳健康发展，融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间，同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值Alpha 化，好学生或将迎来戴维斯双击。目前AH 主流房企20/21PE 仅为5.4/4.5X，我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：万科A、新城控股、金科股份、保利地产；H 股：龙湖集团、旭辉控股、融创中国。此外，我们维持物管板块“看好”

    　　评级，推荐：碧桂园服务、永升生活服务，建议关注：华润万象、宝龙商业、融创服务、新城悦服务等。

    　　风险提示：新冠疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。