房地产行业周报：一二手成交有所分化 央行持续房地产金融监管

　　房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议2021 年1 季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。

    　　央行持续房地产金融监管，M2 增速持续回落（1）中央层面，央行坚持房住不炒，持续加强房地产金融监管，实施房地产金融审慎管理制度，完善住房租赁金融政策。M2 增速持续回落，年底住户信贷增长略放缓。（2）周内地方政策覆盖面广，整体调控以稳为主。市场规范方面，北京将持续加强对房地产市场监管。政策规划方面，郑州市委“十四五”规划建议提出，要逐步降低经济对房地产的依赖度，增强产业体系抗冲击能力；坚持“房住不炒”，把握好房地产供给与需求之间的关系，加快完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。住房保障方面，上海建议提高无房且人才家庭在摇号中的优先级。北京发布租赁住房建设导则，明确租赁住房分住宅型、居住型和公寓型三种，不应布置在地下室，原则上要求住宅型以90 ㎡以下中小户型为主。

    　　信贷政策方面，央行上海总部提出保持“稳”字当头、稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求、合理控制房地产贷款规模等。土地出让方面，郑州要求实现商品房销售价格与土地价格挂钩，确保全市年度宅地价格变化幅度控制5%以内。人才政策方面，中山毕业5 年内的全日制本科毕业生，在本市非公有企业连续工作满1 年且已落户中山的（或缴纳社保或纳税连续12 个月），每人一次性发放政府津贴1 万元。落户政策方面，杭州居住证积分落户政策调整，“就业及参加社保”最高分值由75 提高到120 分，“居住年限”最高分值由45 提高到100 分。

    　　成交：单周一二手成交有所分化

    　　（1）新房：根据房管局数据，2021 年第3 周，全国32 城成交面积456 万平米，同比增加1%，环比下降16%；从累计数值看，年初至今32 城累计成交面积达1604 万平米，累计同比增加18%。（2）二手房：2020 年第3 周，全国9 城成交面积为143 万平米，同比增速-5%，前值-17%；年初至今累计成交面积373 万平米，同比增速-8%，较前值提升1.7 个百分点。

    　　资金：信用债、海外债单周发债规模同比均有回落2021 年第3 周，信用债发行99 亿元，同比减少36%，环比减少33%，平均加权利率3.7%，环比减少140BPs；海外债发行58.6 亿美元，同比减少26%，环比增加1366%，平均加权利率5.17%，环比减少146BPs。

    　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。