房地产行业:成交恢复 土地端待复苏 提示板块配置价值

类别:行业 机构:中国银河证券股份有限公司 研究员:潘玮/王秋蘅 日期:2021-01-18

  新房开年成交稳定复苏,二手房成交热度同步恢复。从30 大中城市成交数据来看,1 月9 日-1 月15 日商品房成交面积为411 万平方米,同比增长20%,较前一周增加17.6pct,环比+10%。总体表现为一线三线城市成交稳定增长,二线增速回升显著。16 大中城市二手房成交热度较上周提升,回到2020 年底的较高成交水平。

      一线保持稳定,二三线土地成交待复苏。1 月4 日到1 月10 日,百城供应土地规划建筑面积为1017.14 万平方米,同比-43.7%,环比-54.7%,成交面积为977.27 万平方米,同比-62.4%,环比-77.5%,成交供应比为1.0。百城土地溢价率为15.16%,较前一周增加8.65 个百分点。一线成交面积保持稳定,土地溢价率为0.59%,较上周略有下降;二三线受上年末翘尾效应高基数影响成交面积下滑。二线土地成交面积上周为2199 万平米,本周仅为221 万平米,但土地溢价率由上周的5.59%上升至29%,回到阶段性高点;三线成交面积由上周的1715 万平回落至本周的442 万平,溢价率较上周上升,由10%升至28%。

      央行表态要继续加强房地产的金融调控。除加强金融调控,央行也强调加大住房租赁市场发展的金融支持,促进房地产市场平稳健康发展。地方层面,郑州发布《关于加强土地出让管理工作的意见》,建立机制,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。上海研究完善认筹规则,内蒙古公积金已实现3 个服务事项“跨省通办”,北京住建委明确提高集体土地租赁住房项目供地质量,并将房源统一纳入全市租赁监管服务平台。

      房地产板块估值目前处于历史底部区域。截至1 月15 日,房地产行业TTM 市盈率(历史整体法)为8X,较上周上升0.1 个单位;房地产行业PB(整体法,最新)为1.2X,较上周持平。2021 年1 月11 日至1 月15 日(上周),房地产板块涨幅为0.94%,在30 个一级行业中排名第8,同期上证综指跌幅为0.1%,沪深300 跌0.68%,房地产板块跑赢上证综指和沪深300。

      投资建议:我们提示行业当前的配置价值。政策层面,中央仍强调坚持房地产的金融调控,政策已形成完整闭环,从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控,有利于板块价值重估;1 季度受2020 年低基数影响,预计各项运行指标增速较高。当前行业估值处于10 年来历史低位,公募基金配置比例持续走低,房地产长效机制逐步成形,预计2021 年政策面保持稳定。供给侧改革不断深化,利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产、金地集团;销售提速、弹性较大的优质成长型个股:阳光城、金科股份、中南建设;A 股物业行业龙头公司招商积余;经纪服务行业标的我爱我家。

      风险提示:行业面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险