房地产行业主题研究-欲善其事 先利其器:中金存量住房市场监测体系

类别:策略 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇/王璞 日期:2021-01-15

  前言

      为更加准确客观地测度住房价格变动趋势与住房市场景气程度,我们基于存量房大数据构建了“中金存量住房市场监测体系”。具体包含“价格指标体系”、“活跃指标体系”和“综合指数体系”三个部分,对应实现可比房价监测、市场供需描绘、市场温度量测三个目的。该监测体系目前覆盖18 个城市,平均跨度近5年。自2021 年起我们将逐月更新监测数据并发布报告,以及时、客观、准确地捕捉市场动态。其中部分指标的覆盖城市范围也将在随后的迭代过程中逐渐扩大。总体来看,2020 年我国房价整体上涨且区域分化明显,同时存量住房市场景气度在疫情得到有效控制后快速升温,目前已达过去2 年以来的峰值。

      要点

      中金存量住房市场价格指标体系显示,2020 年我国房价整体明显上涨,同时区域间分化明显。我们首先构建了“中金同质性二手住宅成交价格指数”,解决了目前市面上大多数房价指标无法剔除房源异质性影响的缺陷,实现了对房价跨期变动的准确度量。根据中金同质性二手住宅成交价格指数,2020 年我国房价平均上涨5%,基本反弹至2018 年年中的历史最高水平。同时,2020 年房价走势在区域间分化明显:18 个重点城市中,深圳房价上涨24%,市内核心区域涨幅超30%;另有7 城房价涨幅在5%以上,其中上海、西安房价涨幅超过10%;6城房价涨幅低于5%;4 城房价有所下跌。从绝对水平来看,2020 年末各城市平均房价最多相差六倍以上,3 个超高能级城市平均房价均已超6 万元/平方米,而18 个重点城市中半数城市住房均价集中于1.5 至2.5 万元/平方米之间。从历史上看,2013 年以来3 个超高能级城市中深圳年化涨幅最高达19%,且在多数时期内呈现持续增长态势;上海、北京房价在2017 年中达到峰值后基本呈现长期走平、短期有涨有跌的态势;3 城房价年均涨幅均超同期沪深300 指数表现。

      中金存量住房市场活跃指标体系显示,存量住房市场活跃度在疫情后快速提高。

      活跃指标体系衡量存量住房市场供需情况对比,分为实时监测的成交端指标和领先监测的在售端指标两类。根据成交端指标,新冠疫情得到有效控制后,成交议价空间收窄、成交周期缩短,均表明存量住房市场活跃度快速提高,这一趋势在2020 年3 季度趋缓但年末再现小幅翘尾。根据在售端指标,2020 年末需求侧的在售房源关注度、30 日内带看次数环比涨幅趋缓或下降,供给侧的挂牌价格指数、调价房源套数占比和在售调价幅度显示售房者价格预期有所上行,我们预计中短期内市场活跃度或将趋于平稳。

      中金存量住房市场综合指数体系显示,市场景气度疫情后快速升温,领先指数提示中短期景气度将趋于平稳或略有下降。我们在价格指标体系和活跃指标体系基础上构建了反映存量住房市场温度的“景气指数”和“领先指数”。2020 年12月18 城加权平均的景气指数为100.02,在连续9 个月的持续升温后达到过去2年以来的峰值,表明市场重现高景气度;其中8 个城市景气度高于100,分别为上海、深圳、合肥、长沙、北京、西安、广州、成都。而“领先指数”环比下降0.04%,则提示市场景气度中短期内将趋于平稳或略有下降。

      风险

      基础数据不可持续获取;基础数据质量问题。