保利地产(600048)：全年销售超五千亿 拿地规模高增

　　事件：1 月9 日，公司发布2020 年12 月拿地销售情况简报。

    　　全年销售额同增8.9%至5028.5 亿，超额完成销售目标，克尔瑞排名第五。

    　　公司2020 年全年实现签约金额5028.5 亿元，同比增长8.9%；签约面积3409.2 万平方米，同比增长9.2%，销售规模位列行业第五；销售均价14749.7 元/平方米，同比降低0.3%。

    　　拿地金额同增61%至1765 亿，一二线布局力度加大，拿地均价同增28%至5540 元。公司2020 年全年拿地金额1765.0 亿元，同比增长61.0%，为同期销售金额的35.1%；拿地面积3185.7 万平方米，同比上升25.8%，为同期销售面积的93.4%；新增权益建筑面积2209.5 万方，权益比69.4%；拿地均价5540.4 元/平方米，同比增长28.0%，地售比37.6%，较上年同期增长8.3 个百分点。公司2020 年全年一、二、三线城市拿地面积同比分别增长11.7%、45.1%、7.0%，占总比分别为5.8%、46.5%和47.7%，二线城市拿地规模增长显著；分城市群来看主要集中在粤港澳、海峡西岸和长江中游，占比为17.2%、15.5%和11.1%。

    　　前三季度归母净利同增2.9%，预收账款及合同负债覆盖倍数1.61，锁定业绩释放。2020 年前三季度，公司实现营业收入1174.04 亿元，同比增长5.0%；实现归母净利润为132.0 亿元，同比增长2.9%。毛利率同比下降1.9 个百分点至34.0%，下降情况好于预期。销售回笼3317.4 亿元，回笼率达90.3%。三季度预收款项加合同负债3801.1 亿元，较2019 年末增长15.6%，可覆盖2019 年营收1.61 倍，业绩确定性强。

    　　融资成本优势明显（2020H1 为4.84%），债务指标稳守三条红线。截至2020 年9 月30 日，公司总资产规模11479.0 亿元，同比增长17.7%；净资产规模2531.6 亿元，同比增长27.5%。公司上半年综合融资成本4.84%，同比下降0.11pct，三季度末资产负债率为78.0%，较上年同期减少1.7 个百分点；净负债率为70.87%，较上年同期减少11.4 个百分点，公司净负债率显著改善；剔除预收账款的资产负债率为67.0%，较去年同期增长0.54个百分点；现金短债比1.9，短期偿债能力较强。

    　　投资建议： 我们预测公司2020/2021/2022 年收入增速为15.4%/20.2%/14.3%，归母净利润为312.8/376.1/411.6 亿元，增速分别为11.9%/20.3%/9.4%。2020 年动态PE 为6.0x，维持“买入”评级。

    　　风险提示：结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。疫情影响超预期。