房地产开发行业周报:第二批“三道红线”试点或将启动 15城去化周期同增2%

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:黄诗涛/杨倩雯 日期:2021-01-15

行情回顾:涨幅位列末端,小幅落后大盘。截至1 月8 日, 中信房地产指数累计变动幅度为-2.46%,落后大盘0.1 个百分点,在29 个中信行业板块排名中位列末段。本周上涨个股共17 只,较上周减少54 只。

    (若无特别注明,本报告中本周为2021/01/04-2021/01/08 当周)新房成交情况:52 城新房成交面积同比减少0.7%。本周(1.01-1.07)52 个城市新房成交面积为664.86 万平方米,环比减少36.9%,同比减少0.7%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为98.67、303.01、263.18万平方米,环比值分别减少50.7%、减少22.6%以及减少43.0%,单周同比变化分别为+16.4%、-9.4%、+5.2%。累计同比数据来看,本周一线城市中,北京(112.4%)、上海(67.7%)、广州(60.9%)和深圳(28.0%)本周累计同比皆为正。二三线城市中总计28 城同比为正,本周累计同比为正的城市总数较上周增加1 城。

    二手房成交:12 城成交套数同比减少18.04%。本周(1.02-1.08)的12个重点城市二手房成交套数合计14102 套,同比减少18.04%。成交面积合计119.81 万方,同比变化为-19.5%。其中一、二、三线城市分别为3629、8302、2171 套;同比变动分别为-33.4%、-13.7%、1.9%。成交面积32.47、78.50、8.84 万方;同比变化分别为-32.8%、-12.9%、-14.7%。

    去化情况:15 城去化周期环比下降3.8%,同比上升14%。本周(1.01-1.07)一二三线城市去化周期分别为36.0、70.8 和39.8 周,环比分别上升0.4%、上升3.5%、下降3.9%。具体城市来看,15 城中北京(3%)、上海(2%)、南京(1%)等共计5 城去化月数环比为正,区域市场活跃度降低,去化月数环比为正的城市总数较上周减少1 城。去化周期低于12个月的城市为上海(6.8)、杭州(8.3)、南宁(5.9)与宁波(4.8),供应略显不足,房价存在上涨动力。另一方面,莆田、泉州和福州的库存去化周期超过30 个月,厦门的库存去化周期接近30 个月,市场供过于求,房价可能面临回调压力。

    政策追踪:第二批“三道红线”试点或将启动。本周中央政策,央行、住建部6 日召集部分重点房企举行座谈会,启动第二批“三道红线”试点。

    重庆上调房产税标准。顺德发布旧改新规,表态将探索改造权公开交易改造模式。海南拟对违法违规房企、中介机构和个人采取取消备案资格、暂停网签资格和取消购房资格等处罚。广州住建局开展楼市专项检查,要求中介人员禁止参与哄抬房价、炒作预期等行为。山东取消城镇居住或就业的居民、入乡返乡就业创业的城镇人员的落户与迁回限制。

    融资情况:发行规模共计37.5 亿元,净融资额为-74.94 亿元。本周(1.04-1.08)共发行房企信用债16 只,环比增加12 只;发行规模共计172 亿元,环比增加134.5 亿元,总偿还量68.8 亿元,环比减少43.7 亿元,净融资额为103.2 亿元,环比增加178.2 亿元。

    投资建议:本周各线城市销售全面好转,一线成交面积增长明显。房地产板块估值仍处于低位,建议关注:1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科A;2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企,如中南建设、金科股份、阳光城3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产:华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城;4.推荐关注经纪服务赛道龙头:贝壳、我爱我家、世联行。

    风险提示:疫情影响超预期,销售超预期下行。