房地产行业产业链系列研究之三:产业链专题纪要:房企进化下的产业链转型

类别:行业 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可/李洋/路畅/申忆扬 日期:2021-01-15

经济社会发展到了新阶段,房地产行业的发展也到了新阶段,房地产行业转型需求日益迫切,本篇报告在过去数篇房地产产业链报告下,基于“房企进化下的产业链转型专题会议”,探讨房企进化下的产业链和生态链机会。

    1.

    十四五规划中关于房地产的表述可以理解为三新:a.新阶段:即房地产行业以往三年一个小周期的行业波动状态不再延续,房地产业传统的发展模式不再支持,但这不代表房地产行业没有机会;b.新格局:城镇化增速放缓,未来的发展空间不在总量而在结构上,比如城市群、城市更新等,对住房增加值的改革也将从总量转向质量层面;c.新要求:一是不能把房地产行业作为刺激经济的工具,二是对行业提出了转型的要求,鼓励房企围绕房地产产业链转型,即从中间向上下游拓宽的转型,譬如上下游产业链、租房、物业、社区、城市运营、养老等。

    2.房屋交易环节,数字红利重塑行业生态。房住不炒、“三稳”、一城一策等调控基调下,房地产市场明显分化:南方城市价格上涨强于北方,一线城市表现好于其它等;同时,随着行业进入存量时代,消费者群体结构趋于年轻化等,也促进了行业的数字化演进:a.VR等高新技术的应用,使得看房更为便捷且突破了时间空间限制;b.数字化精准营销代替传统营销方式,以信息传递质量代替数量;c.大数据匹配房源,提升匹配效率;d.平台信息透明化,提振购房者信心;e.数据沉淀,购房交易不再是一锤子买卖,交易完成后,基于业主的后续服务,如物管、租赁等才刚刚开始;f.基于消费者特征分析,反哺开发商,提升开发商经营效率;房地产行业进入数字化时代,不止在销售端,也会延伸至开发、管理、服务等前、后端各个环节,数字红利重塑行业生态。

    3.上下游产业链方面,采筑致力于打造国内最大泛建材B2B采购交易平台,进而实现全产业链的深度赋能。泛建材交易市场潜力巨大,而传统采购模式对降成本提效率存在巨大掣肘,科技、互联网赋能或是方向,这也在近5年吸引上百位玩家涌入,但大多玩家缺乏对实际采购交易业务提升的深入赋能。采筑,国内B2B泛建材第三方采购交易平台,实现从采购到质管到交付的全链条深度科技赋能:a.采购交易:研发“招标机器人3.0”,实现招采流程的透明化,招标效率大幅提升;b.质量管控:“天网3.0”,实现从产品检测到对表分析的质量服务体系;c.交付跟踪:天路系统,以采筑平台订单排产、生产、运输和交付节点帮客户建立交付跟踪体系;d.成果分析:基于采购交易数据,进行分析优化,为客户的产品结构和采购提供专业建议,共同提升行业产品力。此外,还有供应链金融等系列配套服务。

    4.上下游产业链方面,保利资本致力于发掘和赋能产业链优质公司,以协助房地产公司转型成为平台型公司。房地产行业具备“设计-土建-精装-交付-运营

    ”的长链条特性,为房企强强联合赋能产业链提供可能,由此延伸出的投资思路包括:a.中央集采制度:推动房屋供给标准化,加速行业整合,形成集群效应;b.合作拓品研发:为产业链下游赋能提高产品品类,推动房屋产品化;c.股权投资双赢:通过投后赋能、业务导流帮助企业快速增长。目前已经投资的案例包括:a.入户门;b.热熔墙布;c.新风系统等;未来重点关注建筑科技、内容计算、模块化的建筑机器人算法平台等领域。

    5.房地产行业进入后开发时代,物业行业整合,连同智慧家居、智慧办公的普及驱动地产科技领域加速催化。根据不动产业务的价值链条可以将房地产科技分为以下六类企业:a.日常运营ERP;b.规划设计;c.建造工地;d.采购交易;e.物业租赁;交易及支付;f.物业资产(空间)的运营管理。目前国内地产科技行业高度分散,多数为地产公司旗下子公司,地产科技的核心门槛为在低成本、高可靠的成熟物联网技术基础上,通过持续服务,形成深入的行业认知和对客户的理解,并形成品牌,这决定了一个好的地产科技企业必须满足以下标准:a.房地产企业全覆盖;b.纵向服务能力上必须有足够的深度;c.横向扩张有成熟的业务体系;d.拥有完整的技术栈。

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