保利地产(600048)重大事件快评：步入5000亿阵营 拿地积极稳固龙头地位

事项：

    公司发布2020年12月销售情况简报和近期获得房地产项目的公告：1）2020年12月，公司实现签约面积289.90万平方米，同比减少4.73%；实现签约金额398.06 亿元，同比减少5.52%；2020 年1-12 月，公司实现签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%；实现签约金额5028.48 亿元，同比增加8.88%；2）公司近期新增加房地产项目32 个。

    国信地产观点：1）即使受新冠疫情冲击，公司的销售额及销售面积仍实现了同比增长，且同比增速的下滑趋势减缓，我们预期公司未来销售规模继续维持平稳增长；2）公司步入5000 亿阵营，与第二梯队进一步拉开差距，龙头地位稳固；3）公司受融资监管影响小，拿地态度积极，未来业绩有保障；4）公司作为央企龙头，销售稳增，投资积极，我们预计公司2020、2021 年的EPS 为2.69、3.07 元，对应最新股价的PE 为5.7、5.0 倍，维持“买入”评级。

    评论：

    销售规模同比增长，且增速的下滑趋势减缓，预期未来继续维持平稳增长尽管公司12 月份单月的销售水平同比下滑，但从全年表现来看，公司成功抵御了新冠疫情的冲击，实现了销售额和销售面积均同比增长。同时，公司年度销售额和销售面积同比增速的下滑趋势减缓：1）公司的销售额2018 年、2019年同比增速下滑16.3、16.8 个百分点，而2020 年仅下滑5.2 个百分点；2）公司的销售面积2018 年、2019 年同比增速下滑16.9、10.4 个百分点，而2020 年仅下滑3.7 个百分点。我们预期公司未来销售规模继续维持平稳增长。

    步入5000 亿阵营，与第二梯队进一步拉开差距，龙头地位稳固

    公司2020 年销售金额突破5000 亿元，将第一梯队规模门槛提升到5000 亿元，与以中国海外发展为首的第二梯队房企拉开超千亿的差距。由于未来房企规模增速在“三道红线”融资监管新规下明显受限，第二梯队追赶速度有限，公司行业龙头地位稳固，将显著受益于行业集中度提升。

    受融资监管影响小，拿地态度积极，未来业绩有保障

    根据公司定期披露的项目获取信息，2020 年公司拿地态度积极：1）2020 年全年公司新增项目约146 个；新增土储的计容建面约3186 万㎡ ，同比增长18.9%；拓展成本约2353 亿元，同比增长51.4%。2）经计算，公司2020年全年拿地销售面积比为93%，与2019 年相比提高7.6 个百分点；投资强度为47%，同比提高13.1 个百分点；而权益地价占比为65%，同比降低5.5 个百分比。适度进取的拿地拓展为公司销售规模持续增长奠定了基础。

    在下半年“三道红线”融资监管新规出台后，由于财务表现优秀被归为“绿档”，同时公司作为第一梯队房企中唯一的央企，融资优势明显，拿地力度不减反增。2020 年下半年，公司获取拓展项目数量102 个，占全年的70%；计容建面2201 万平方米，占全年的69%；拓展成本1534 亿元，占全年的65%。在拓展方向仍聚焦核心城市的前提下，拿地楼面价从上半年的8328 元/㎡ 降至下半年的6967 元/㎡ ，未来利润有保障。

    投资建议：公司作为央企龙头，销售稳增，投资积极，维持“买入”评级

    公司是第一梯队房企中唯一的央企，受融资监管新规影响较小，目前销售稳增，投资积极。我们预计公司2020、2021年的EPS 为2.69、3.07 元，对应最新股价的PE 为5.7、5.0 倍，维持“买入”评级。

    风险提示

    因新冠疫情反复影响局部地区的现场销售和施工进度，公司销售、结算不达预期。