物管周话第十期:物业管理政府指导价怎么调?

类别:行业 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国/李金哲 日期:2021-01-13

  住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(简称《通知》)。《通知》明确了物业服务价格主要由市场竞争形成,说明了物业服务指导价动态调整的必要性。我们认为,不少地方的物业服务政府指导价还有明显的上调空间,有利于未来新盘利润率提升,并扩大品质物管公司的有效市场,对于老盘盈利也有间接带动作用。

      行业定价市场化方向明确,物业管理服务政府指导价并非强限价。上海已经实现了街道深度参与、居民和物业服务企业协商、价格由市场形成的动态调整机制。

      其他城市的物业服务政府指导价往往也是针对部分物业(即普通住宅前期物业管理合同),不含有业主大会的普通住宅和别墅。即使针对普通住宅前期合同,优质优价、物业服务费的限价外上浮也普遍存在。

      2018 年开始,各地物业管理服务政府指导价上调日趋普遍。从2018 年开始,各地逐渐改变物业管理服务低指导价等于保民生的观念,鼓励物业服务企业品质运营,可持续发展,并配合上调物业管理政府指导价,且调价幅度往往较大。

      《通知》生效之后,预计一次性补历史欠账和建立动态调价体系并存。我们认为,《通知》生效之后更多地方会意识到物业管理助力基层治理的重要作用,可能跟进调整多年未动,明显偏低的物业管理政府指导价。另外,政府指导价也可能进入动态调整阶段,和社会平均工资等因素挂钩。在物业管理市场化程度较高的地方,行业还可能走向“上海模式”。

      调整物业管理政府指导价,有助于扩大物管品质龙头有效市场,增加发展可持续性。我们认为,提高物业管理政府指导价,将使得品质龙头能够进入更多城市和项目。值得注意的是,2018 年之后调高指导价,对企业报表的影响主要要体现在2021 年之后(因为定价和开始收费有时间差)。调高政府指导价,也会对老盘提价形成正面的舆论氛围。

      风险提示:各地物业管理政府指导价调整不及预期的风险。

      看好政策助推,期待企业发力。从方向上,我们认为行业定价市场化改革趋势已经明朗。短期看,由于龙头企业低市占率,拓展规模和提高满意度可能比提价更加重要。长期而言,提价仍是单盘盈利模型跑通的重要手段。2018 年之后新盘政府指导价的陆续放开,预计将会在2021 年之后形成积极影响。我们看好物管行业品质龙头,推荐金科服务,绿城服务,世茂服务,保利物业,华润万象,招商积余,融创服务,永升生活服务,碧桂园服务和新大正。