房地产周报2021第1周:十部委联合发文支持物业行业发展 开年第一周新房成交基本平稳

类别:行业 机构:长城证券股份有限公司 研究员:陈智旭/高泽洋 日期:2021-01-13

  地产板块下跌2.13%,于28 个行业中位列第27:开年第一周大盘上涨5.45%,其中有色、农业、电气设备涨幅靠前,房地产板块下跌2.13%,于28 个行业中位列第27,表现仅好于纺服,连续六周跑输大盘。估值方面,本周板块PE 估值下降至9.27X,PB 估值下降至1.12X,PE 及PB 估值相对全部A 股折价再度扩大至62%及44%,若剔除银行股折价分别为75%及59%,折价幅度连创历史新高。个股方面,本周板块涨幅前五为苏宁环球、*ST 中珠、招商积余等,其中苏宁环球受益于医美概念;招商积余受益于本周十部委联合发文支持物业行业发展。跌幅前五为全新好、中房股份、万业企业等,其中万业企业前期公告欲向集成电路制造转型。本周主要公司中仅招商积余、万科A 上涨,涨幅分别为11.80%及2.23%。

      中南建设、泰禾集团跌幅较大,分别下跌12.57%及12.54%。

      十部委联合发文支持物业行业发展;央行2021 年工作会议明确稳健的货币政策要灵活精准、合理适度;住建部部长王蒙徽:推动住房和城乡建设事业高质量发展:1)住建部等多部门发布通知,鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化多层次居住生活需求。2)央行2021 年工作会议召开,提出稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系。3)住建部部长王蒙徽表示,未来将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段。推动出台《住房租赁条例》,加快完善长租房政策。

      开年第一周重点26 城新房成交同比继续上升,但升幅快速收窄:成交上,开年第一周重点26 城新房成交量同比继续上升,连升第13 周,但升幅快速收窄至1.6%。本周重点一二三线新房成交同比分别为5.9%/-3.8%/4.7%,一三线同比增速继续为正,但升幅均大幅收窄,二线同比连跌两周,表现维持弱势。供给上,开年第一周重点9 城新增供给同比降9.7%,连续两周为负,但降幅有所收窄。截至本周末狭义去化周期10.25 个月,本周去化周期继续下降。本周重点一二三线新增供给同比分别为23.4%/-62.6%/-14.5%,重点二三线同比连降两周。截止本周末一二三线去化周期6.74/9.62/10.43 个月,去化周期均有下降。

      维持推荐评级:本周央行再提实施好房地产金融审慎管理制度,住建部也重申房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段,与此前中央经济工作会议精神基本一致。此外住建部等十部委联合发文支持物业企业业务衍生,物业板块不断受益政策利好。基本面来看,开年第一周重点城市新房成交同比维持上升,但升幅快速收窄。我们预计今年全年销面小幅小降,基本维持平稳,随着房住不炒及降杠杆深化,预计高周转扩规模战略或将逐步转化为规模与利润更平衡的模式,杠杆水平继续下降、销售增速逐步放缓而毛利率水平有望出现回升。我们维持推荐,财务相对稳健、运营能力领先的优质房企,推荐1)龙头企业,万科保利,2)二线优质标的世茂集团(合规要求部分公司无法覆盖),此外可关注布局长租公寓的相关公司,包括万科保利世联行(未覆盖)等,物业相关公司永升生活服务(未覆盖)、招商积余(未覆盖)等。

      风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期