房地产行业动态报告:央行再提长效机制 “三道红线”试点房企或将扩围

类别:行业 机构:东北证券股份有限公司 研究员:王小勇 日期:2021-01-12

  报告摘要:

      市场表现:本周申 万房地产板块收于3745.03 点,累计下跌2.13%,同期上证综指累计上涨2.79%,深证成指累计上涨5.86%,沪深300累计上涨5.45%;横向对比,板块表现位于下游。

      公司动态:万科12 月实现销售面积642.2 万方(同比+54.8%),销售金额1015.4 亿元(同比+77.2%)。

      行业新闻:1 月5 日,央行、住建部召集重点房企举行座谈会,融资“三条红线”试点有望扩围。

      土地市场:12 月28 日-1 月3 日,全国百城合计成交土地建面2107 万方,环比-42.9%,同比-31.8%;楼面价2931 元/平,环比19.0%,同比-21.7%;溢价率为6.6%,环比上周收窄0.7%,同比收窄2.7%。

      成交市场:1 月1 日-1 月7 日,新房成交面积334 万方,环比-38.7%,同比-5.0%,年初至今累计成交面积334 万方,同比+8.7%,其中一线城市上周成交面积78 万方,环比-50.9%,同比+21.1%。

      推盘去化:1 月1 日-1 月7 日,15 城商品房推盘面积为132 万方,环比-65.0%,同比-57.2%;去化周期为17.9 月,相比上周-0.2;批售比(移动平均3 月)为1.29,相比上周-0.02,相比去年-0.12。

      重点事件点评:云南发布租赁个税新规,新规下以个人出租住房月租金收入4000元为例,此前个税应纳税额=4000 * (1-20%) *10% =320元,新规下应纳税额计算标准=4000*5%*10% =20元,对比来看,新规大幅降低了个人出租房屋应纳税所得额核定标准;近日,近日央行、住建部举行重点房企座谈会,与会房企包括部分2020 年未参与试点的房企,“三条红线”试点有望扩围。区别于此前盛传融资新规将于今年1 月1 日全面铺开,预计试点房企名单将分批纳入。融资新规下试点分批扩围而非全面铺开,有助于行业平稳降杆杆,避免部分房企为赶节点达标而产生的金融风险。

      个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口;建议关注二线龙头房企:滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团;持续看好龙头物管公司:碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。

      风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行