万科A(000002)公司跟踪报告：全年销售如期达标 土地投资对应放大

　　投资要点：

    　　事件：公司公告2020 年12 月销售和项目投资情况。

    　　12 月推盘放大，销售冲量有序。

    　　1）公司12 月实现销售面积642.2 万平，比2019 年同期上升54.82%，环比上升62.83%；实现销售金额1015.4 亿元，比2019 年同期上升77.18%，环比上升76.47%。1-12 月公司累计完成销售面积4667.5 万平，同比增长13.5%；完成销售金额7041.5 亿元，同比增长11.62%。累计销售面积和金额的同比增速与上月相比处于持续提升趋势（上月两项同比增速为8.87%和5.07%）。

    　　2）从销售均价看，12 月销售均价为1.58 万元/平，与2020 年1 月1.65 万元/平销售价格相比略低。

    　　当月土地投资放大，全年投资仍保持收缩。

    　　1）12 月新增土地权益投资393.82 亿元，比2019 年同期增加406.39%；新增土地权益建面530.2 万平，同比增加792.59%。此外，2020 年1-12 月，公司累计新增土地权益建面2149.1 万平，同比2019 年下降23.57%；2020年1-12 月土地权益投资金额1422.86 亿元，比2019 年下降18.18%。

    　　2）2020 年11 月份销售简报披露以来，公司新增物流地产项目3 个。

    　　3）12 月单月土地购置增大的主要原因我们预计是：部分之前获取的项目在年底确权落地；监管层对开发商债务监管影响，造成土地市场竞争对手减小，企业项目获取成功率提高；最后在当前投资和销售挂钩的模式下，岁末销售放量带来更好拿地额度。

    　　投资建议：预计公司2020 年和2021 年EPS 在3.77 和4.27 元。按照1 月7日股价28.79 元计算，对应2020 年PE 为7.63 倍。目前公司RNAV 在40.6元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2020 年9-10XPE水平，按照公司2020 年EPS 在3.77 元，对应合理区间价值区间33.93-37.7元，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示：1）涨价引发调控风险：2）行业销售不达预期风险：3）棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行；4）宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行；5）市场集中度提升速度不达预期。