中邮证券晨会纪要

类别:晨报 机构:中邮证券有限责任公司 研究员:程毅敏 日期:2021-01-06

  去年楼市 V 型反转超预期 今年有望平稳但隐忧犹存去年突如其来的新冠肺炎疫情给本来已增速放缓的房地产行业带来冲击,前 2 个月房地产市场断崖式下跌,但随着各地稳地产政策效果显现、复工复产稳步推进、前期积压的购房需求积极释放,4 月出现 V 型复苏后,房地产资和销售等多指标持续反弹,去年全年市场V 型反转,并且土地、新房、二手房三个市场成交总额均超过去年。

      业内人士认为,在疫情重大的冲击下,房地产市场仍超预期增长,是流动性充裕下资产配置需求的体现。预计今年在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下,中国楼市总体将延续平稳,但还存在潜在的隐忧。建议建立体系化、定量化的政策基准,以强化精准有效的调控,以开征房产税带动长效机制的建设。

      去年在一系列调控措施下,全国房价整体降温,但房地产投资和销售等指标累计增速已经连续 9 个月持续反弹。国家统计局的最新数据显示,2020 年 11 月,房地产开发投资同比增长 6.8%,连续 6 个月正增长;商品房销售面积同比增长 1.3%,增速在连续 9 个月下降、10月首次持平后首次转正;销售额接近 15 万亿元,同比增长 7.2%,连续 4 个月正增长。尽管受到疫情冲击,但是去年全年销售额有望创历史新高。

      对于今年的市场走势,在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下,中国楼市总体将延续平稳。从空间上看,中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热,其他城市复苏较慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所扩大。

      从去年开始房地产金融监管加强,尤其是“三道红线”将加速开发商的销售。从需求端,去年实际上刚性需求有所下降,今年会有所恢复。也就是说,从供给和需求的角度来说,都有可能会增加销售,所以,今年有可能还创历史新高。价格上如果有资金的约束,开发商还想保持高价有点困难,所以价格可能有所放缓。同样资金受到影响,下一步房地产开发投资会受到影响。从时间上来看,市场将呈先高后低,因为去年上半年受疫情影响是下降的,所以今年同比可能很高,直到今年后半年才能恢复正常。

      在房地产调控政策保持力度的情况下,2021 年市场的短期变动主要看金融环境。首先,货币政策将保持稳健中性。其次,房地产金融降杠杆将持续深化。预计 2021 年房地产市场总体平稳,资产价格上涨的幅度收窄。土地市场成交量下降,价格涨幅收窄到 10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当,价格上涨幅度从 7%收窄到 5%左右。区域之间的市场表现继续分化。